В 2018-2019 гг. на российском рынке начали свое активное развитие новые форматы коммерческой недвижимости: в офисном сегменте – сервисные офисные пространства, в индустриальной недвижимости – Light Industrial. Сегодня они продолжают усиливать свои позиции на рынке, однако их доля все еще не высока (не более 1,7% от общего предложения по соответствующим сегментам), но имеет потенциал к дальнейшему росту.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate на июнь 2023 года, объем существующих площадей Light Industrial в Московском регионе составил 419 тыс. кв. м, что на 74 тыс. кв. м или 21% больше существующих площадей сервисных офисов (345 тыс. кв. м).
Динамика существующих площадей сервисных офисных пространств и объектов Light Industrial, Москва и Московская область, тыс. кв. м
Несмотря на принципиальные отличия, как в целевой аудитории, так и в назначении площадей, и сервисные офисы, и Light Industrial позволяют потенциальному арендатору сэкономить время и ресурсы на самостоятельной организации рабочих зон за счет предложения готовых современных решений.
При этом успех формата Light Industrial обеспечен спросом на небольшие по площади блоки на фоне активного импортозамещения и запуска программ государственной поддержки отечественных производителей. Успех сервисных офисов определяется запросом на удобную локацию и полный внутренний сервис рабочих пространств, включенный в ставку аренды.
Ставки аренды в сегментах несравнимы, в том числе потому, что рассчитываются принципиально по-разному: за квадратные метры в Light Industrial и за рабочие места – в сервисных офисах. Средний показатель в Light Industrial составляет 8 500 руб. за квадратный метр в год, а в сервисных офисах – 31 100 руб. за рабочее место в месяц, что составляет около 62 300 руб./кв. м в год.
В настоящее время на рынке обоих сегментов представлено не так много игроков. Ключевыми девелоперами формата Light Industrial являются Industrial City, ПИК, RBNA, KR Properties, Capital Group, при этом около 25% строящихся и планируемых площадей представлены девелоперами жилой недвижимости (в т.ч. ПИК и Capital Group). При этом возросший интерес и спрос со стороны клиентов приведет к появлению новых игроков и необходимости сегментации (классификации) этого направления рынка. Общий объем планируемых к реализации площадей составляет 1,4 млн кв. м.
Объем существующих, строящихся и планируемых объектов Light Industrial,Москва и Московская область
Наиболее сильными игроками в сегменте сервисных офисов являются такие сетевые операторы, как Multispace, Space 1, Flexity, WeWork, SOK, Business Club.
“Сегодня одними из ведущих арендаторов
сервисных офисов в Москве являются такие игроки, как «Технологии доверия», OZON, «Яндекс», компании из экосистемы «Сбера» и т.д. Тем самым подтверждается стремление крупного бизнеса к выбору готовых рабочих пространств с удобным расположением и набором включенных в ставку аренды сервисных услуг. Эти факты обеспечивают позитивные перспективы для дальнейшего роста популярности сервисных офисов на российском рынке,” – отмечает Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента офисной недвижимости IBC Real Estate.
Крупнейшие операторы сервисных офисов по площади управляемых пространств
Схожесть форматов подчеркивает и тот факт, что крупнейший игрок на рынке Light Industrial – Industrial City – называет свои площадки «цифровой промышленный коворкинг».
“Формат Light Industrial в дальнейшем будет
зтолько набирать популярность. Ключевой целевой аудиторией сегмента выступает производственный малый и средний бизнес. На фоне масштабной поддержки отечественных производителей, роста популярности собственных торговых марок федеральных сетей спрос на помещения с подобными техническими характеристиками растет. Ключевым драйвером предложения выступает московская программа по созданию мест приложения труда, что оказывает значительное влияние на географию будущего предложения,” – резюмирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
