По итогам 2023 года на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга зафиксирован рост средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды. Так, в классе А средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составила 2 429 руб./кв. м/месяц, включая НДС и OPEX, что на 18% выше значения на конец 2022 года (2 062 руб./кв. м/месяц, включая НДС и OPEX). По классу В показатель зафиксировался на уровне 1 589 руб./кв. м/месяц, включая НДС и операционные расходы, что на 20% превышает результат предыдущего года (1 328 руб./кв. м/месяц, включая НДС и OPEX).
Рост средневзвешенного значения арендных ставок в 2023 году может быть продиктован сокращением числа менее дорогих предложений, на которых был сосредоточен основной спрос, а также вводом новых офисных зданий по более дорогим ставкам аренды с увеличенным сроком экспозиции. На 2024 год прогнозируется дальнейшее увеличение показателя средневзвешенных арендных ставок в пределах 5%.
В 2023 году объем офисного рынка Санкт-Петербурга достиг исторического максимума и превысил отметку в 4 млн кв. м. Однако объем был минимальным за период более, чем 15 лет – 113 тыс. кв. м. По классу А в эксплуатацию были введены 5 бизнес-центров площадью 57 тыс. кв. м: «М22» (15,8 тыс. кв. м, Центральный район), «Сенатор Миллионная 6» (11,3 тыс. кв. м, Центральный район), «Сенатор Медиков» (11,1 тыс. кв. м, Петроградская сторона), «Тесла» (9,9 тыс. кв. м, Васильевский остров), «Сенатор Миллионная 5» (8,8 тыс. кв. м, Центральный район). По классу B в прошедшем году рынок пополнился 7 бизнес-центрами площадью 56 тыс. кв. м: «Канатный цех» (15,0 тыс. кв. м, Васильевский остров), «Сабировский» (12,6 тыс. кв. м, Северный район), «Сенатор Одоевского» (7,6 тыс. кв. м, Васильевский остров), «Георг Ландрин» (7,4 тыс. кв. м, Северный район), «Державинский» (6,7 тыс. кв. м, Обводный район), «Лиговъ» (4,3 тыс. кв. м, Обводный район), «Обводный двор» (2,4 тыс. кв. м, Обводный район). В целом, по рынку отмечалась тенденция реконструкции офисных зданий – 75% всех введенных площадей. В 2024 году планируется ввод 86 тыс. кв. м офисных площадей, что на 24% ниже результата 2023 года. Если прогноз оправдается, то данный показатель станет минимальным на офисном рынке Санкт-Петербурга за последние 20 лет.
Уровень вакантности по рынку в целом составил 7,4%, что на 3 п.п. ниже значения на конец 2022 года (299 тыс. кв. м к 409 тыс. кв. м). Доля свободных площадей в классе А по результатам 2023 года составила 8,7%, то есть на 1,4 п.п. ниже результатов 2022 года (132 тыс. кв. м к 143 тыс. кв. м). Значительное снижение вакантности зафиксировано в классе B: год к году показатель снизился с 10,6% до 6,6% (167 тыс. кв. м к 266 тыс. кв. м).
Динамика доли свободных площадей, %
“2023 год показал,
что рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга постепенно преодолевает высокий уровень вакантности. Из актуальной повестки уходит освобождение офисов иностранными компаниями – российские арендаторы уже заняли ключевые площадки. Свободное предложение сегодня базируется в новых зданиях, введенных в эксплуатацию в 2022-2023 гг. – свыше 20% от всей вакансии. В условиях неопределенности арендаторы вынуждены искать более доступные варианты, поэтому большая часть сделок с офисной недвижимостью (75%) была сосредоточена в классе В, с чем и связаны высокие темпы сокращения свободных офисов. В 2024 году прогнозируется дальнейшее снижение вакансии за счет стабильно высокого спроса со стороны российских компаний и рекордно низкого объема ввода в эксплуатацию” – отмечает Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге.
В 2023 году сумма купленных и арендованных площадей на офисном рынке Санкт-Петербурга составила 396 тыс. кв. м. Данный показатель является крупнейшим с 2016 года, что отражает высокую деловую активность рынка за прошедший год. По качественным офисным объектам класса B было реализовано 298 тыс. кв. м площадей. По классу А данный показатель составляет 98 тыс. кв. м. В 2024 году возможна незначительная коррекция объема сделок на фоне жесткой денежно-кредитной политики. При этом на рынке сохраняется высокий потенциал спроса и продолжается работа над рядом крупных сделок, что может сохранить показатель на сопоставимом уровне.
Альтернативой классическим офисам сегодня выступают сервисные пространства. По итогам 2023 года общий объем сервисных офисов составляет 58,2 тыс. кв. м или 9,3 тыс. раб. мест. Это 1,4% от суммарного предложения качественных офисов в Санкт-Петербурге – аналогично Москве, где доля сервисных офисов также не превышает 2%. За прошедший год было открыто две новые площадки – OFIX Сенная (640 кв. м / 171 раб. место) и Buffer 21 (512 кв. м / 72 раб. места). Также прошло расширение готового сервисного офиса KAZANSKAYA-PAGE (3 000 кв. м / 335 раб. мест). Суммарная арендопригодная площадь новых сервисных пространств составила 4,1 тыс. кв. м или 578 раб. мест. В 2024 году прогнозируется снижение вакантности за счет актуальности формата с отделкой и сервисами для потенциальных арендаторов.
