По подсчетам аналитиков консалтинговой компании IBC Real Estate, рынок торговой недвижимости России сегодня – это более 27 млн кв. м качественных ТЦ. Почти 80% объектов в этом объеме были открыты более 10 лет назад. В современных условиях смены потребительских предпочтений торговые центры разных поколений и форматов вынуждены конкурировать за аудиторию и трафик. Неоднородность рынка усиливается ввиду несвоевременного пересмотра концепций и состава арендаторов. В равной степени это актуально и для столичного рынка, на который приходится четверть качественных ТЦ России, и для других крупных российских городов, где предложение различных видов досуга практически безгранично, а рынок электронной коммерции сильно развит.
В условиях изменения конъюнктуры рынка снижается динамика строительства новых торговых центров, усиливается сегментация с точки зрения размеров и, как следствие, наполнения объектов. Если в 2012–2021 гг. среднегодовой объем нового строительства составлял 1,3 млн кв. м, то за последние 5 лет индикатор снизился до 400 тыс. кв. м. Потребительские запросы трансформировались, пул классических для ТЦ операторов сократился, ввиду чего при общем снижении девелоперской активности, по-прежнему продолжают открываться ТЦ районного формата (GLA до 20 тыс. кв. м), зачастую расположенные в составе ЖК.
Рынок торговой недвижимости России вошел в период турбулентности уже более пяти лет назад. Однако по прошествии этого времени некоторые торговые центры так и не смогли адаптироваться к этим изменениям. Это подтверждают продолжающиеся рост вакантности и снижение посещаемости. Понимание текущего состояния объектов через призму ключевых универсальных характеристик может стать отправной точкой для определения вектора дальнейшего развития рынка в целом.
Новая классификация торговой недвижимости России, разработанная IBC Real Estate совместно с АТЭР, включает 4 класса: Прайм, A, B+, B-. Объекты будут классифицироваться по 12 группам параметров с обязательными и факультативными критериями (всего 53 критерия). При этом во всех четырех классах допускается несоответствие двум обязательным критериям. Также дополнительно допускается несоответствие еще трем обязательным критериям при условии их компенсации факультативными критериями (по схеме: 3 факультативных критерия = 1 обязательный критерий) – совокупно заместить можно не более 3 обязательных критериев. Объекты, не соответствующие требованиям ни одного из четырех классов, относятся к классу C.
Помимо технических характеристик (инженерные системы, конструктивные и архитектурно-планировочные особенности здания, вертикальный транспорт, парковка и инфраструктура мобильности) критерии оценивают транспортную доступность, собственность и управление, логистику и эксплуатацию, безопасность, телекоммуникационную инфраструктуру, сервисы для посетителей, сертификацию по различным стандартам. Также классификация предполагает анализ состава арендаторов как одного из ключевых индикаторов, без которых невозможно оценить реальное состояние торгового центра. Оценивается не только разнообразие пула арендаторов в целом, но и категория общественного питания, тип якорных арендаторов, наличие иностранных ритейлеров и доля объектов, занимаемая операторами форматов off-price / second-hand и продуктовыми дискаунтерами.
“Разработка единой классификации торговых центров – важный шаг для российского рынка.
До сих пор качество объектов оценивалось либо с опорой на собственные критерии, либо по международным стандартам, которые в полной мере не применимы к нашему рынку. Это препятствовало формированию единого профессионального подхода, учитывающего современные требования к качеству объектов. Мы предлагаем рынку инструмент, который позволит системно определять сильные стороны и зоны развития российских торговых центров. Особенно важна такая оценка для собственников действующих объектов, которые не в полной мере реализуют свой коммерческий потенциал: классификация может стать отправной точкой для повышения качества таких проектов.” – отмечает Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
“Классификация должна быть полезна всем, кто владеет торговым центром, ведет в нем бизнес или приходит за покупками.
Собственнику она помогает оценить свой объект, сравнить его с конкурентами и определить приоритеты для вложений. Арендатору – понять качество площадки, условия работы и уровень сервиса еще на этапе выбора помещения. Для посетителя ее польза проявляется в понятных требованиях к комфорту: удобной навигации, доступности, исправной работе оборудования. Наша задача – дать рынку инструмент, который помогает принимать решения и последовательно повышать качество торговых центров,” – комментирует Павел Люлин, сопредседатель АТЭР.
