Консалтинговая компания IBC Real Estate, девелопер MEGASTROY и Сбербанк провели совместное исследование стоимости строительства складской недвижимости, из результатов которого следует, что по итогам I квартала 2026 года стоимость строительства складов класса А составила 69 100 руб./кв. м, увеличившись на 1,9% г/г. Стоимость указана в ценах генерального подрядчика без НДС за строительство складского объекта класса А площадью 20 тыс. кв. м с учетом внутриплощадочных сетей и не учитывает затраты на приобретение земельного участка и технических условий. Для сравнения, за 2024 год удорожание составило 20%, за 2025 – 5%. Таким образом сегодня можно говорить о стабилизации показателя. Незначительный рост индикатора обеспечен увеличением стоимости работ и механизмов (+10,5%) на фоне снижения цен на материалы (-4%).
Основным фактором удорожания строительства стал рост стоимости работ и механизмов (+10,5% г/г). При этом суммарные затраты на строительные материалы в пересчете на 1 кв. м склада составили 38 600 рублей – за год показатель снизился на 4%. Этому способствовало замедление темпов экономического роста и, как следствие, значительное снижение инфляции производителей промышленных товаров (по итогам 2025 года индекс цен производителей составил 1,9%, что ниже прогнозного значения в 6,1%).
Стоимость строительства в пересчете на 1 кв. м существенно зависит от его площади, следует из результатов исследования. Так, для складских объектов площадью до 15 тыс. кв. м себестоимость выше базового показателя на 10–15% за счет распределения постоянных затрат на меньшую площадь и отсутствия эффекта масштаба. Для объектов площадью 15–30 тыс. кв. м удельные показатели служат ориентиром, к которому приводятся корректировки. При увеличении площади до 30–70 тыс. кв. м себестоимость 1 кв. м снижается на 3–5%, а для объектов более 70 тыс. кв. м – на 5–10%. Для более крупных проектов – «эффект масштаба» уменьшается и практически не сказывается на стоимости 1 кв. м.
Для фулфилмент-центров, как правило, реализуемых в объеме более 70 тыс. кв. м, стоимость строительства 1 кв. м будет выше в среднем на 30-35% и составит 83 200–86 600 руб./кв. м. Удорожание связано с наличием многоуровневых систем хранения и дорогостоящих инженерных систем. В основе анализа представлено более 15 проектов фулфилмент-центров в портфеле Банка.
Средние корректировки к стоимости строительства, в зависимости от площади объекта
По состоянию на конец I квартала 2026 года ставка аренды на существующие складские объекты снизилась до 9 800 руб./кв. м в год (-25% г/г), на строящиеся объекты – до 10 200 руб./кв. м в год (-22% г/г). Дальнейшая динамика индикаторов будет напрямую зависеть от макроэкономических факторов: экономической и потребительской активности, а также от объемов нового строительства. В I квартале 2026 года уже введено в эксплуатацию 723 тыс. кв. м (+41% г/г), из которых 281 тыс. кв. м или 39% – спекулятивные. До конца года аналитики IBC Real Estate ожидают, что в эксплуатацию будут введены еще 2,3 млн кв. м, из которых 83% также придется на спекулятивные площади. С учетом этих факторов на конец 2026 года прогнозируемые средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на существующие и строящиеся объекты составят 9 000–9 500 руб./кв. м в год.
“Цикл снижения арендных ставок длится уже четыре квартала подряд,
в то время как объем вакантного предложения продолжает стремительно расти. На фоне резкого снижения спроса в следствие замедления экономической активности в стране часть собственников вынуждена сдавать в аренду помещения по ставкам ниже расчетных показателей. Мы ожидаем, что в перспективе 1–1,5 лет, по мере снижения ключевой ставки, восстановления деловой активности и потребительского спроса, избыточная вакансия будет поглощена, темп снижения ставок аренды остановится, рынок стабилизируется и достигнет баланса,” – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
На фоне изменения конъюнктуры рынка рост стоимости строительства остановился. По прогнозам IBC Real Estate, до конца года стоимость строительства складской недвижимости сохранится на текущем уровне 69 100 руб./кв. м.
“В то время как цены на строительные материалы снизились на 4% г/г на фоне замедления инфляции производителей,
стоимость работ и механизмов выросла на 10,5% г/г. Основное давление на себестоимость продолжает оказывать дефицит кадров: заработные платы на позиции, необходимые для реализации девелоперского проекта выросли на 11%, что частично нивелирует эффект от удешевления материалов,” – отмечает Александр Голицын, вице-президент MEGASTROY.
“От момента получения кредитования до завершения строительства и ввода в эксплуатацию стоимость объекта будет продолжать расти,
несмотря на повышение доступности заемного финансирования и стабилизацию цен на стройматериалы. Сегодня девелоперам важно внимательно подходить к реализации своих проектов: тщательно выбирать регион и локацию, а также учитывать изменения конъюнктуры рынка,” – резюмирует Анатолий Слуцкий, Управляющий директор, начальник Управления финансирования недвижимости Департамента кредитования ключевых клиентов Сбербанка.
