По данным консалтинговой компании IBC Real Estate к концу 2024 года средневзвешенная ставка аренды на существующие сухие склады класса А в Московском регионе достигла нового исторического максимума в 12 500 рублей за кв. м в год. Прирост год к году составил 44%, а в динамике 5 лет, с 2019 года, когда показатель был на уровне 4 100 рублей за кв. м в год, арендная ставка увеличилась в 3 раза или на 205%. По итогам 2023 года рост ставок аренды в Москве и Московском регионе составил 50% год к году, индикатор был на уровне 8 700 рублей за кв. м в год.
Таким образом, складская недвижимость стала самым быстрорастущим сегментом на рынке коммерческой недвижимости. Так, для сравнения – средняя цена на номер в гостиничном сегменте выросла на 56%, а ставка аренды на офисные площади класса А – на 22%.
На столь значительную динамику арендной ставки в текущем году повлияли высокая стоимость заемного финансирования, рост стоимость строительства, нехватка кадров на рынке труда, сохраняющийся дефицит готового предложения и повышенные темпы спроса. На начало декабря 2024 года доля вакантных площадей в сегменте складской недвижимости Москвы и Московской области составила 1,3%, или 390 тысяч кв. м. С начала года индикатор вырос на 1 п.п., а в абсолютных значениях на 302 тысячи кв. м свободных складских площадей. До конца года ожидается сохранение вакантности на уровне 1,3%. Несмотря на увеличение доли вакантных площадей в регионе, индикатор по-прежнему остается минимальным для удовлетворения потребностей игроков рынка и на фоне повышенных темпов спроса. На данный момент сумма купленных и арендованных складских площадей в Московском регионе составила более 3 млн кв. м, а до конца года ожидается, что спрос достигнет 3,5 млн кв. м, что будет сопоставимо с результатами прошлого года – 3,6 млн кв. м.
Однако уже в 2025 году аналитики IBC Real Estate ожидают начало стабилизации спроса. Прежде всего это будет связано с переходом онлайн-операторов, как ключевых драйверов спроса, к оптимизации и повышению эффективности логистики на существующих складских мощностях. Прогнозируемый объем спроса на рынке складской недвижимости Москвы и Московской области в следующем году будет на уровне 2,3 млн кв. м и, таким образом, снижение год к году составит 34%.
В условиях дорогого заемного финансирования, удорожания строительства, роста стоимости земельных участков, а также ужесточения нормативно-правового регулирования в части общежитий, рост ставок аренды в перспективе 6-12 месяцев сохранится, но по мере стабилизации спроса, увеличения объема совокупного маркетируемого предложения и ввиду эффекта высокой базы будет происходить более умеренными темпами. Ожидаемое значение по итогам 2025 года составит порядка 12%, т.е. прогнозируемая арендная ставка на сухие существующие складские объекты класса А будет на уровне 14 000 рублей за кв. м в год (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей).
“Стремительный темп роста
ставок аренды на рынке складской недвижимости – закономерное явление, которое связано, в первую очередь, с ростом стоимости самого продукта. Финансовая нагрузка на девелоперов продолжает увеличиваться из-за роста стоимости строительства и обслуживания объектов. В следующем году мы будем наблюдать рост ставок аренды на фоне сохраняющегося дефицита трудовых ресурсов и связанного с ним увеличения стоимости работ. При сложившейся жесткой денежно-кредитной политике маржинальность девелоперов продолжит снижаться,” – резюмирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
