На складском рынке спрос требует предложения

2023 год приближается к концу, и складской рынок завершает его более чем успешно: с рекордным спросом и ставками аренды, минимальной вакансией и не успевающими за рынком объемами нового строительства
Поделиться:
Последние тренды
Сетевые сервисные офисы Москвы теряют вакансию
Инвесторы выбирают офисы

По данным IBC Real Estate с начала года спрос в Московском регионе достиг 2,7 млн кв. м и уже на 80% превысил итоговый результат 2022 года. По результатам 2023 аналитики IBC Real Estate ожидают, что данный показатель превысит 3 млн кв. м. Драйвером столичного рынка в структуре спроса выступают онлайн-ритейлеры, суммарно уже арендовавшие и купившие около 1 млн кв. м складской недвижимости (36% от общего объема), что стало рекордным значением для сегмента за всю историю наблюдений. Классические лидеры рынка, многоканальные ритейлеры, показали относительно невысокие результаты – 344 тыс. кв. м (13% в структуре спроса), что почти в 2 раза ниже их результатов в 2021 году, но в 2,5 раза выше, чем в 2022.


Сумма купленных и арендованных площадей, классы А и В,

Московский регион, тыс. кв. м






Исторический рекорд спроса на складскую недвижимость побили также логистические операторы – около 500 тыс. кв. м, превысив рекорд 2021 года на 4%, и производители – 430 тыс. кв. м, которые впервые с 2013 года побили свой рекорд сразу на 40%. К максимальным значениям приближаются и дистрибьюторы – 430 тыс. кв. м, не предъявлявшие такой высокий спрос с 2012 года. Логисты и дистрибьюторы обеспечивали обслуживание усложнившихся цепочек поставок в текущих непростых и постоянно меняющихся условиях.

Высокая активность на рынке совпала с увеличением ключевой ставки и ростом стоимости строительства, которые вкупе с сохраняющимися геополитическими рисками сдерживают девелоперов от реализации масштабных спекулятивных проектов. В части нового строительства с начала года было введено более 1,1 млн кв. м складской площади, а до конца 2023 ожидаемое суммарное значение может составить 1,4 млн кв. м.



Новое строительство, классы А и В, Московский регион, тыс. кв. м





В условиях повышенных рисков основной спрос придется на проекты BTS, в том числе на продажу. В этом году 34% пришлось на формат BTS, из них 5% – это BTS на продажу.

В текущих условиях вакантные блоки очень быстро вымываются с рынка даже в строящихся объектах, что приводит к стремительному снижению доли вакантных площадей, которая уже в течение полугода держится на уровне менее 1%, и повышению ставок аренды. С начала года доля вакантных площадей сократилась на 2,7 п.п. При этом в несколько раз выросла и продолжает увеличиваться «теневая вакансия» – блоки с более поздней датой доступа площади под ротацию арендаторов. 



Доля вакантных площадей, классы А и В, Московский регион, %







За 2023 год средние ставки аренды на существующие площади увеличились на 40%, достигнув в Московском регионе 8 000 руб. за кв. м в год за помещения класса А, а на строящиеся объекты – на 35%, увеличившись до 8 100 руб. за кв. м в год. При этом предпосылок к изменению ситуации нет – вакансия продолжит держаться на уровне менее 1%, ставки аренды будут постепенно расти – в Московском регионе по итогам 2023 года до 8 500 руб. за кв. м в год. Ключевым предложением на рынке останутся проекты built-to-suit, которые по ставкам активно догоняют предложения в существующих и строящихся объектах.



Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды, класс А, Московский регион,

руб. за кв. м в год







“В ближайшие 2-3 года 

мы прогнозируем сохранение спроса на повышенном уровне за счет активного развития бизнес-процессов и роста оборотов российского бизнеса. При этом мощности девелоперских компаний загружены, как минимум, на полгода вперед, а реализация проектов идет преимущественно по схеме BTS. Девелоперам сложно управлять рисками повышения стоимости строительства. При таком спросе на BTS-проекты и высокой загрузке, спекулятивные объекты практически не строятся. Всего заявлено к реализации около 1,6 млн кв. м – из них 800 тыс. кв. м строятся под конкретного пользователя, 200 тыс. кв. м – собственные складские комплексы (например, Wildberries), и всего 600 тыс. кв. м – спекулятивные проекты, блоки в которых уже на этапе строительства активно забираются клиентами. Это говорит о том, что спрос в 2024 году будет неудовлетворен, дефицит складских мощностей сохранится, а снижение ставок аренды будет возможно только в случае снижения ключевой ставки,” – резюмирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.

Услуги компании
Истории клиентов
Все истории
Офисы
Склады
Инвестиции
Офисы
СберМаркет арендовал flex-офис во флагманском проекте Space 1
Штаб-квартира разместится на верхних этажах 6-этажного здания на острове Балчуг
Склады
«Марвел-Логистика» арендовала 8,5 тыс. кв. м в Шушарах
Команда IBC Real Estate нашла склад для клиента в условиях дефицитного рынка
Офисы
Компания АБН стала новым арендатором Comcity
Площадь нового офиса составила около 1,7 тыс. кв. м в новой фазе “Браво”
Склады
Логоператор RFL арендовал склад в «NK кластер Домодедово»
Логоператор RFL арендовал складской комплекс площадью более 20 тыс. кв. м на территории кластера «NK Домодедово». Стороны заключили долгосрочный договор аренды
Офисы
ASPACE заключил крупнейшую сделку по аренде здания на рынке гибких офисов за 2024 год
Оператор универсальных сервисных офисов полного цикла ASPACE целиком арендовал 8-этажное здание бизнес-центра общей площадью 6 800 кв. м возле станции метро «Новослободская».
Склады
Wildberries арендовала крупный склад в Московской области
Маркетплейс подписал долгосрочный договор аренды складского помещения класса А+ площадью почти 41 тыс. кв. м в логопарке Софьино на юге-востоке Московской области. Консультантом сделки выступила компания IBC Real Estate
Склады
Алвиса – новый резидент логопарка «Истра»
Ведущий производитель алкоголя в России – ГК «Алвиса» арендовал складское помещение класса А площадью 18 тыс. кв. м в логопарке «Истра»
Склады
ITECO приехал в Успенский
Крупный логистический оператор ITECO арендовал складское помещение класса А в технопарке «Успенский»
Склады
MYGRASS – новый резидент «Технопарк М4»
IBC Real Estate выступила эксклюзивным консультантом сделки по аренде складского помещения на территории СК «Технопарк М4» для крупнейшего дистрибьютора торговой марки Grass
Склады
3PL оператор Unigroup арендовал склад площадью более 23 тыс. кв. м в Казахстане
Unigroup в партнерстве с Focus Logistics реализует новый BTS проект в Казахстане
Склады
Российская е-com компания арендовала склад на северо-западе Казахстана
Крупный российский онлайн-ритейлер арендовал единственный складской комплекс класса А в г. Актобе на северо-западе Казахстана
Склады
ARMTEK расположился на реконструированной территории бывшего завода
Дистрибьютор ARMTEK арендовал склад площадью более 7 тыс. кв. м на территории бывшего завода на востоке ЦКАД
Офисы
Новый БЦ White Sea на Беломорской будет сдан на эксклюзиве
IBC Real Estate выступит эксклюзивным брокером нового бизнес-центра площадью 6 250 кв. м на севере Москвы
Офисы
Группа компаний RBE Group сосредоточила управление бизнесом в Имперском доме
IBC Real Estate выступила консультантом сделки по аренде ГК RBE Group офиса в БЦ «Имперский Дом»
Склады
GLOBAL FOODS откроет флагманский склад на территории Москвы
GLОBAL FOODS арендовала мультитемпературный склад площадью более 12 тыс. кв. м в «PNK-Внуково»
Склады
ReFresh-Logic расширяет свое присутствие на юге московского региона
ReFresh-Logic арендовала склад для 3PL-операций площадью более 14 тыс. кв. м в логопарке «Валищево»
Склады
«Деловые линии» – резидент «ПЛТ Северное Шереметьево»
ТК «Деловые линии» арендовала склад площадью более 13 тыс. кв. м в иннопарке «Северное Шереметьево»
Склады
«Марр Руссия» – новый резидент парка «РУСИЧ-Шушары»
«Марр Руссия» арендовала охлаждаемые и морозильные камеры в мульти-температурном складском комплексе «РУСИЧ»
Склады
ReFresh-Logic расширяет свое присутствие на Юго-Западе Москвы
IBC Real Estate закрыла две сделки по аренде складских помещений общей площадью более 30 тыс. кв. м
Инвестиции
Торговые центры «МЕГА» стали российским активом
IBC Real Estate выступила консультантом крупнейшей в истории рынка сделки по приобретению Группой Газпромбанк сети торговых центров МЕГА в России
Офисы
СберМаркет арендовал flex-офис во флагманском проекте Space 1
Штаб-квартира разместится на верхних этажах 6-этажного здания на острове Балчуг
Офисы
Компания АБН стала новым арендатором Comcity
Площадь нового офиса составила около 1,7 тыс. кв. м в новой фазе “Браво”
Офисы
ASPACE заключил крупнейшую сделку по аренде здания на рынке гибких офисов за 2024 год
Оператор универсальных сервисных офисов полного цикла ASPACE целиком арендовал 8-этажное здание бизнес-центра общей площадью 6 800 кв. м возле станции метро «Новослободская».
Офисы
Новый БЦ White Sea на Беломорской будет сдан на эксклюзиве
IBC Real Estate выступит эксклюзивным брокером нового бизнес-центра площадью 6 250 кв. м на севере Москвы
Офисы
Группа компаний RBE Group сосредоточила управление бизнесом в Имперском доме
IBC Real Estate выступила консультантом сделки по аренде ГК RBE Group офиса в БЦ «Имперский Дом»
Склады
«Марвел-Логистика» арендовала 8,5 тыс. кв. м в Шушарах
Команда IBC Real Estate нашла склад для клиента в условиях дефицитного рынка
Склады
Логоператор RFL арендовал склад в «NK кластер Домодедово»
Логоператор RFL арендовал складской комплекс площадью более 20 тыс. кв. м на территории кластера «NK Домодедово». Стороны заключили долгосрочный договор аренды
Склады
Wildberries арендовала крупный склад в Московской области
Маркетплейс подписал долгосрочный договор аренды складского помещения класса А+ площадью почти 41 тыс. кв. м в логопарке Софьино на юге-востоке Московской области. Консультантом сделки выступила компания IBC Real Estate
Склады
Алвиса – новый резидент логопарка «Истра»
Ведущий производитель алкоголя в России – ГК «Алвиса» арендовал складское помещение класса А площадью 18 тыс. кв. м в логопарке «Истра»
Склады
ITECO приехал в Успенский
Крупный логистический оператор ITECO арендовал складское помещение класса А в технопарке «Успенский»
Склады
MYGRASS – новый резидент «Технопарк М4»
IBC Real Estate выступила эксклюзивным консультантом сделки по аренде складского помещения на территории СК «Технопарк М4» для крупнейшего дистрибьютора торговой марки Grass
Склады
3PL оператор Unigroup арендовал склад площадью более 23 тыс. кв. м в Казахстане
Unigroup в партнерстве с Focus Logistics реализует новый BTS проект в Казахстане
Склады
Российская е-com компания арендовала склад на северо-западе Казахстана
Крупный российский онлайн-ритейлер арендовал единственный складской комплекс класса А в г. Актобе на северо-западе Казахстана
Склады
ARMTEK расположился на реконструированной территории бывшего завода
Дистрибьютор ARMTEK арендовал склад площадью более 7 тыс. кв. м на территории бывшего завода на востоке ЦКАД
Склады
GLOBAL FOODS откроет флагманский склад на территории Москвы
GLОBAL FOODS арендовала мультитемпературный склад площадью более 12 тыс. кв. м в «PNK-Внуково»
Склады
ReFresh-Logic расширяет свое присутствие на юге московского региона
ReFresh-Logic арендовала склад для 3PL-операций площадью более 14 тыс. кв. м в логопарке «Валищево»
Склады
«Деловые линии» – резидент «ПЛТ Северное Шереметьево»
ТК «Деловые линии» арендовала склад площадью более 13 тыс. кв. м в иннопарке «Северное Шереметьево»
Склады
«Марр Руссия» – новый резидент парка «РУСИЧ-Шушары»
«Марр Руссия» арендовала охлаждаемые и морозильные камеры в мульти-температурном складском комплексе «РУСИЧ»
Склады
ReFresh-Logic расширяет свое присутствие на Юго-Западе Москвы
IBC Real Estate закрыла две сделки по аренде складских помещений общей площадью более 30 тыс. кв. м
Показать больше
Поговорим обисследованиях

Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете свое согласие на обработку и использование ваших персональных данных