Самые высокие темпы строительства фиксировались в Санкт-Петербурге и Ленинградской области: объем составил почти 0,8 млн кв. м и в 2 раза превысил результаты 2023 года. Доля в общем объеме ввода по стране составила 16%. Крупнейшими объектами стали: 4 очереди объекта 100К Бугры (118 тыс. кв. м), 3 очереди объекта Адмирал-Волхонское (108 тыс. кв. м), а также NK Парк Колпино (104 тыс. кв. м) и Осиновая Роща (74 тыс. кв. м), реализованные для компании OZON. Повышенные объемы ввода в регионе наблюдаются за счет высокой деловой активности игроков рынка в 2023 году, в результате которой многие из объектов были реализованы для игроков ритейл-сегмента или же законтрактованными ими еще на этапе строительства.
В ключевых и развивающихся региональных хабах объем ввода за 2024 год составил 2,4 млн кв. м, или +42% г/г. Ключевым фактором развития региональных рынков в России стала экспансия представителей ритейл-сегмента. Так, 50% от всего объема введенных площадей составили BTS-проекты, реализованные для онлайн-операторов и многоканальных ритейлеров.
Наибольший прирост нового предложения зафиксирован в таких регионах, как Республика Татарстан (346 тыс. кв. м), Свердловская область (247 тыс. кв. м), Краснодарский край (197 тыс. кв. м), Ростовская область (151 тыс. кв. м) и Ставропольский край (140 тыс. кв. м). Крупнейшими введенными объектами стали Индустриальный парк Синергия (131 тыс. кв. м) в Татарстане, два здания в объекте ПФО Логопарк Солнечный в Омске (совокупно 118 тыс. кв. м), NK Парк Саратов (104 тыс. кв. м) и две фазы проекта Логистического комплекса им. Дэн Сяопина (совокупно 100 тыс. кв. м) в Татарстане.
Динамика ввода в эксплуатацию складских площадей,
классы А и В, млн кв. м, Россия
Совокупный объем общего предложения складских площадей в России по результатам 2024 года достиг 58,4 млн кв. м, прирост год к году составил 9%. Более половины (54%) общего объема предложения, или 31,5 млн кв. м, пришлось на Московский регион как главный логистический хаб, на Санкт-Петербург и Ленинградскую область – 10% или 6 млн кв. м, доля ключевых и развивающихся хабов составила 18% (10,8 млн кв. м) и 17% (10 млн кв. м) соответственно.
По прогнозам IBC Real Estate в 2025 году повышенные темпы ввода сохранятся, однако снизятся относительно 2024 года. В текущем году к вводу ожидается 4 млн кв. м, из которых 2,2 млн кв. м придется на Москву и Московскую область. Совокупно по стране снижение показателя ожидается на уровне 18%. Основными факторами, которые окажут влияние на динамику ввода в 2025 году, станет высокая стоимость заемного финансирования, рост стоимости строительства (прогноз по приросту – около 10%) и снижение темпов роста спроса на складскую недвижимость.
“Мы видим, что спрос
от ажиотажного перешел в стадию высокого, с дальнейшим трендом к стабилизации в 2026 году, в результате влияния макрофакторов на экономику, которая последний год была «перегретой». Государственная политика по сдерживанию инфляции оказывает влияние не только на строительную отрасль, на планы и возможности девелоперов, но и в целом – на снижение экономической активности. По итогам 2024 года на рынке складской недвижимости России зафиксирован новый рекорд ввода, обусловленный высоким спросом на складские площади в 2023-2024 годах. При этом на начало года совокупный объем маркетируемого предложения в Московском регионе, по сравнению с началом 2023 года, увеличился в 2,3 раза. Дальнейшее развитие региональных рынков напрямую будет зависеть от потребностей крупных игроков в складских площадях. Онлайн-операторы и многоканальные ритейлеры продолжат свою экспансию в регионах России, что поддержит спрос на высоком уровне и скажется на приросте нового предложения. На начало 2025 года общий объем строящихся площадей только в Московском регионе составил 5,4 млн кв. м. Мы считаем, что ряд проектов не будет реализован и сроки ввода перенесутся на 2026 год, но это все-таки очень существенный объем. Похожую картину мы наблюдали в 2014-2015 годах, когда по итогу рекордного объема новых проектов, вслед за ростом интереса к складскому сегменту, произошел резкий рост вакансии до 9,5% и коррекция ставок аренды. Мы считаем, что несмотря на высокий спрос, девелоперским компаниям нужно быть аккуратными и избирательными в своих планах развития,” – резюмирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
