Торговая недвижимость России в целом и Москвы в частности продолжает развиваться в условиях замедленной потребительской активности и низких темпов экспансии ритейлеров. В 2026 году даже в наиболее востребованных среди арендаторов и посетителей ТЦ Москвы появляется все больше свободных площадей.
Консалтинговая компания IBC Real Estate проанализировала рынок ТЦ Москвы. В выборку вошло более 80 качественных столичных торговых центров совокупной арендной площадью 3,7 млн кв. м из существующих 6,9 млн кв. м. Анализ показал, что на сегодняшний день в ТЦ Москвы пустует 742 тыс. кв. м торговых площадей. Доля вакантности достигла 11%, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом на 1 п.п. Рост индикатора зафиксирован во всех типах ТЦ кроме Новых ТЦ, где вакантность снизилась на 12 п.п. г/г.
В структуре по типам объектов с показателем вакантности лидирует категория Стабилизированных ТЦ. Вакантность в них, увеличиваясь второй год подряд (+1 п.п. г/г), на начало сентября 2026 достигла максимального значения – 12%. Более того, именно в Стабилизированных ТЦ зафиксирован наибольший прирост объема свободных площадей – на 41 тыс. кв. м г/г. При этом, рост индикатора фиксируется преимущественно в объектах, которые присутствуют на рынке уже 9 и более лет (65% от общего количества ТЦ, где вакантность увеличилась). Эти объекты нуждаются в обновлении и пересмотре стратегий развития в том числе и с точки зрения состава арендаторов. Представленность операторов досуга (категории развлечения, спортивные пространства и общественное питание) в этих ТЦ ниже (25%), чем в других Стабилизированных ТЦ (42%), что также препятствует их развитию.
Далее следуют ТЦ категорий Прайм и Ключевых ТЦ - на начало сентября 2026 показатель вакантности в них составил 7%.
В Прайм ТЦ вакантность в среднем всегда находилась на уровне 3%, исключение составил период 2021–2023 гг. (6–7%). Таким образом, текущая трансформация рынка торговой недвижимости сказывается даже на уникальных объектах, поскольку пул арендаторов, готовых занимать площади в ТЦ с высокими ставками аренды, сегодня крайне ограничен. При этом несмотря на то, что Прайм ТЦ продемонстрировали один из наиболее высоких значений по доле вакантных площадей, в номинальном выражении объем свободных площадей увеличился всего на 12 тыс. кв. м, что является наименьшим показателем среди всех типов ТЦ.
В Ключевых ТЦ, после стабилизации вакантности на протяжении двух последних лет до 5%, в 2026 году показатель вновь достиг 7%, как указано выше. Темп роста доли вакантных площадей остается высоким (+2 п.п. г/г), однако собственникам этих объектов удается сдерживать больший прирост показателя ввиду разнообразия доступных категорий арендаторов. Ключевые ТЦ активно наращивают присутствие востребованных сегодня развлекательных и спортивных концепций, что позволяет компенсировать эффект от массового сокращения объемов занятых площадей ритейлерами, которые активно развивались на рынке со второй половины 2022 года.
Интересная ситуация происходит с категорией Новых ТЦ. При том, что доля вакантных площадей в них остается наиболее высокой, это единственный тип ТЦ, где индикатор вакантности снизился (-12 п.п. г/г) – до уровня 2017 года. Такая динамика фиксируется почти в 90% объектов и обеспечена за счет наращивания доли операторов досуга (развлечений, точек общественного питания и спортивных пространств), на которых приходится сегодня почти половина занятых площадей (44%), в то время как в других ТЦ они составляют лишь треть от всего объема арендопригодных площадей (31%).
В структуре арендаторов в ТЦ Москвы топ-5 составляют сегодня одежда (25%), развлечения (16%), продуктовые магазины (11%), общепит (9%), товары для дома (6%). Стоит отметить, что за год во всех типах объектов увеличилась категория развлечений и наиболее высокая доля этих арендаторов фиксируется в Новых ТЦ – до 17% (+9 п.п. г/г). Таким образом собственники ТЦ замещают освободившиеся площади и наращивают разнообразие развлекательных концепций для привлечения посетителей.
“Доля вакантных площадей в ТЦ Москвы увеличивается второй год подряд, что является следствием общего снижения потребительской активности,
тенденции на закрытие неприбыльных точек, а также снижения темпов экспансии, когда на рынке происходят лишь точечные открытия, а новые бренды в офлайн практически не выходят. Даже уникальные и традиционно наиболее востребованные столичные ТЦ сталкиваются с ростом доли свободных площадей. Такое изменение структуры роста вакантности говорит о высоких рисках дальнейшего увеличения индикатора. Если у Ключевых и Стабилизированных объектов сохраняется возможность стать для посетителей третьим местом, то Прайм ТЦ найти арендаторов, которые будут способны привлечь аудиторию в условиях низкой потребительской активности, а также ограниченного предложения люксовых и премиальных брендов, гораздо сложнее,” – резюмирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate.
