По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на рынке складской недвижимости Казахстана по итогам I полугодия 2026 года зафиксирован рекордный за последние пять лет уровень вакантности – 11,1%, или 234 тыс. кв. м. Это означает, что каждый девятый квадратный метр складской недвижимости в стране сегодня пустует. За год показатель увеличился почти в 2 раза – на 5,8 п.п. Такой стремительный рост индикатора обусловлен накопленным эффектом от масштабного строительства предыдущих периодов: 67% всего свободного предложения приходится на объекты, введенные в эксплуатацию в 2023-2025 годах.
По итогам I полугодия 2026 года объем существующих складских площадей в Казахстане достиг 2,1 млн кв. м, прирост год к году составил 13%. Текущий объем предложения на рынке является результатом высоких объемов ввода складских объектов в 2023-2025 годах, крупнейшими из которых стали Apple City Corps (80 тыс. кв. м), Focus Aksengir (51 тыс. кв. м) и Евразийский Логистический Парк (50 тыс. кв. м). В результате объем нового предложения значительно превысил уровень спроса, что привело к росту доли вакантных площадей. В таких условиях девелоперы пересматривают подходы к запуску новых проектов, т.к. строительство объектов без предварительно заключенных договоров аренды или продажи является в текущих реалиях рынка экономически нецелесообразным.
Продолжительное инфляционное давление и высокий уровень базовой ставки Национального банка привели к замедлению экономической активности в стране, что привело к охлаждению спроса на складскую недвижимость. В условиях низкой активности арендаторов и высокой стоимости строительства многие заявленные проекты были заморожены или перенесены на неопределенный срок. Владельцы полностью построенных объектов откладывают их ввод в эксплуатацию до заключения предварительных договоров аренды или продажи, а строительство новых объектов начинается только при наличии конкретного заказчика.
В результате девелоперская активность в I полугодии 2026 года снизилась. Объем нового строительства составил всего 5 тыс. кв. м, что на 97% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Ввод был представлен единственным объектом – Euro Truck Service (5 тыс. кв. м в Алматы), что стало минимальным значением с 2022 года, когда за аналогичный период было введено 2 тыс. кв. м. По прогнозам аналитиков IBC Real Estate, объем нового ввода складских объектов до конца 2026 года может составить не более 32 тыс. кв. м. Это всего 30% от заявленного девелоперами объема (106 тыс. кв. м) и на 91% станет ниже результата рекордного 2025 года.
Избыточный объем предложения оказывает прямое влияние на ставки аренды. По итогам I полугодия 2026 года они снизились на 5% г/г, составив 4 400–4 600 тенге/кв. м в месяц. В Алматы, ключевом логистическом хабе страны, ставки аренды находятся в диапазоне 4 600– 5 200 тенге/за кв. м в месяц, тогда как в других регионах зафиксирован диапазон от 3 000 до 5 600 тенге /кв. м в месяц, что отражает локальную специфику спроса и качество предлагаемых вакансий. При этом фактические ставки подписания договоров ниже запрашиваемых: в условиях снижения спроса собственники вынуждены предлагать дисконты для заполнения свободных площадей.
С учетом основных показателей инвестиционно-девелоперского проекта ставки аренды в объектах класса А должны находиться в диапазоне 5 500–6 000 тенге/кв. м в месяц. Для перехода в фазу роста, рынок должен поглотить текущий объем свободных площадей. По прогнозам аналитиков IBC Real Estate, это произойдет не ранее второго полугодия 2027 года. Баланс рынка продолжает стремительно смещаться в сторону арендатора.
С учетом сохранения высокого объема свободных площадей и отсутствия предпосылок для восстановления спроса в краткосрочной перспективе, к концу 2026 года IBC Real Estate прогнозируют рост уровня вакантности до 12,5% и дальнейшее снижение ставок аренды.
“На рынке складской недвижимости Казахстана сохраняется дисбаланс спроса и предложения,
при этом в разных регионах республики ситуация различна. Рекордный уровень вакантности для Казахстана стал следствием не только повышенных объемов ввода в предыдущие годы. Основные причины заключаются в замедлении деловой активности и ухудшении общей экономической ситуации. В этих условиях собственники вынуждены предлагать более гибкие условия для привлечения арендаторов. По нашим прогнозам, текущая ситуация носит временный характер, и со второй половины 2027 года здесь ожидается восстановление спроса и дальнейшее развитие рынка. Собственникам объектов важно учитывать макроэкономические факторы и гибко реагировать, подстраивая свою стратегию под ситуацию в экономике и согласно денежно-кредитной политике страны, взвешивая все риски и учитывая региональную специфику” – резюмирует Евгений Бумагин, генеральный директор IBC Real Estate в Казахстане.
