По данным консалтинговой компании IBC Real Estate объем введенных в эксплуатацию площадей на офисном рынке Москвы по итогам 2023 года составил 277 тыс. кв. м, что на 20% ниже результата 2022 года. Наибольший показатель ввода был зафиксирован в IV квартале 2023 года – шесть офисных зданий общей площадью 92 тыс. кв. м, крупнейшими среди которых стали – БЦ Tesla (33 тыс. кв. м) в районе делового квартала Nagatino i-Land и БЦ Orbital (20 тыс. кв. м) в Большом Сити.
Суммарный объем ввода в эксплуатацию по итогам 2023 года оказался незначительно ниже прогноза, сделанного в январе 2023 года – 277 тыс. кв. м против 296 тыс. кв. м. Учитывая, что девелоперский цикл в среднем составляет 3 года, небольшой объем нового строительства в 2023 году является прямым отражением сниженной девелоперской активности в 2020 году.
На офисном рынке сохраняется стабильно высокая доля офисных объектов на продажу – 70% от объема введенных площадей в 2023 году.
Динамика ввода офисных площадей, тыс. кв. м
Доля свободных площадей на офисном рынке Москвы по итогам 2023 года составила 8,1% или 1,6 млн кв. м. За год изменение уровня вакантности оказалось существенным – показатель снизился на 4,3 п.п. по причине рекордного спроса и низких объемов спекулятивного строительства.
В классе А доля свободных площадей составила 10,4%, что на 2,4 п.п. ниже результата на конец 2022 года. По офисам класса В+ снижение было более значительным – показатель снизился на 3,6 п.п. год к году и составил 6,2%. Наибольшая коррекция уровня вакантности была зафиксирована в Prime объектах, где показатель снизился на 5,4 п.п и по итогам 2023 года составил 19,3%. Такое существенное снижение связано с высокой востребованностью этих зданий в 2023 году – именно в центральных объектах был сосредоточен основной объем офисов иностранных компаний с качественной отделкой.
Динамика доли свободных площадей, %
Объем сделок в 2023 году достиг исторического максимума – общая сумма купленных и арендованных площадей на офисном рынке Москвы составила по итогам года 2 млн кв. м, что на 81% превзошло результат 2022 года и на 39% выше объема сделок в успешном 2021 году. В 2024 году на офисном рынке прогнозируется неглубокая коррекция объема сделок на фоне жесткой денежно-кредитной политики и замедления деловой активности.
Динамика объема сделок, %
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по итогам 2023 года составила в целом по рынку 22,6 тыс. руб./кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), что на 21% превысило результат, который был на конец 2022 года. При анализе ставок аренды важно понимать, что такой существенный рост год к году является номинальным и, в первую очередь, связан с вымыванием менее дорогих предложений.
Динамика средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды, тыс. руб./кв. м в год
(без учета НДС и операционных расходов)
“Арендодатели не сразу отреагировали
зна рекордный спрос в 2023 году увеличением запрашиваемых ставок аренды. В первую очередь, по мере заполнения вакантных помещений, сокращалась величина предоставляемого дисконта. В условиях стабильно высокого спроса и сохраняющегося дефицита офисных площадей в 2024 году прогнозируется фактический рост ожиданий собственников. Наибольший потенциал роста сохраняется в качественных зданиях с высокой заполняемостью, ” – комментирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate.
