В начале сентября этого года Правительством РФ принято решение о запуске программы промышленной ипотеки, которая позволит бизнесу приобретать промышленные объекты на льготных условиях. Данная мера нацелена на поддержание промышленного производства в рамках реализации приоритетных государственных задач по импортозамещению. Старт программы намечен в четвертый квартал, когда Минпромторг РФ приступит к сбору заявок на участие от кредитных организаций. Специалисты консалтинговой компании IBC Real Estate проанализировали положения новой программы и сформировали заключение с возможностями практического применения для участников рынка индустриально-складской недвижимости.
Новость о запуске промышленной ипотеки весьма заинтересовала профессиональных девелоперов, специализирующихся на складских и производственных объектах. Однако на данном этапе, согласно утвержденным правилам, программа не предусматривает льготных займов для застройщиков. Ее условия предполагают возможность приобретения объекта только в том случае, если в течение 3 лет с даты заключения кредитного договора заемщик обязуется использовать не менее 50% его площади для осуществления промышленного производства. Таким образом, сейчас заемщиками могут стать лишь конечные потребители, т.е. те, кто впоследствии планирует развивать на этой площади свой производственный бизнес.
По предварительной оценке экспертов IBC Real Estate, на утвержденный лимит кредита в размере 500 млн рублей можно приобрести/построить:
• Универсальное промышленно-складское здание класса А площадью до 12 тыс. кв. м
• Производственное здание общего назначения площадью до 7 тыс. кв. м
• Пищевое производство общей площадью до 5 тыс. кв. м
• Здание морозильного склада класса А (-18°…- 22°) площадью до 4 тыс. кв. м
• Фармацевтический завод площадью до 3 тыс. кв. м
• ЦОД на 200 стоек общей площадью до 1 тыс. кв. м
Это относительная оценка, которая не учитывает стоимость земельного участка. Кроме того, цена каждого конкретного объекта зависит от множества факторов, в том числе его локации, стадии готовности или степени износа, технических характеристик, оснащенности, конъюнктуры рынка в целом и даже от размеров портфеля собственника.
“Исходя из принятых на данный момент нормативов,
на общий объем нового строительства и его динамику в сегменте индустриально-складской недвижимости данная программа практически не повлияет, спрос в ее рамках будет составлять на рынке лишь незначительную долю всей бизнес-активности,” – делает вывод Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate. – Мы можем ожидать, что льготная ипотека поддержит интерес покупателей в сегменте light-industrial, однако преимущественная часть спроса будет представлена в объектах brown-field классов B и ниже. При этом, дальнейшее расширение программы, увеличение размера займа и включение девелоперов в список потенциальных заемщиков смогут поспособствовать корректировке этих индикаторов рынка.”
Также стоит отметить, что на данном этапе в нормативно-правовом механизме программы промышленной ипотеки открыт ряд вопросов, которые требуют определения, например, в части минимального размера первоначального взноса, условий досрочного погашения, а также возможности продажи объекта недвижимости после погашения ипотеки. Все это еще предстоит отстроить. В четвертом квартале текущего года Минпромторг РФ планирует начать процедуру приема документов от кредитных организаций на получение субсидий, и тогда по ряду вопросов появится определенное понимание. А первые результаты программы рынок увидит не раньше, чем через год, поскольку ее запуск, формирование кредитными организациями необходимых перечней и получение одобрения от Минпромторга, адаптация потенциальных заемщиков к новой процедуре оформления – все это потребуют значительного времени.
