Объем вакантных площадей на рынке офисной недвижимости продолжает стремительно снижаться. Согласно данным IBC Real Estate по итогам III квартала 2024 года общий показатель вакансии по Москве зафиксировался на уровне 5,5%, снизившись квартал к кварталу на 1 п.п. и на 2,8 п.п., по сравнению с результатом III квартала 2023 года.
В офисах класса А уровень вакантности составил по итогам сентября 6,5%, что на 5 п.п. ниже результата в аналогичном периоде 2023 года, квартал к кварталу показатель снизился на 0,4 п.п. В офисах класса В+ доля свободных площадей зафиксировалась на уровне 4,3%, снизившись за квартал на 0,4 п.п. и на 1,6 п.п. год к году. Текущие доли свободных площадей и по А, и по классу В+, и по рынку в целом являются минимальными более чем за 15 лет, последний раз значения ниже фиксировались только в 2008 году. По наиболее качественным предложениям сохраняется острая конкуренция среди арендаторов и возрастает скорость принятия решений.
Динамика доли свободных площадей, %
По итогам первых девяти месяцев 2024 года на офисном рынке Москвы было введено в эксплуатацию шесть зданий на 359 тыс. кв. м офисов, что почти в 2 раза превысило результат за аналогичный период 2023 года и на 30% больше объема введенных площадей за весь 2023 год. В III квартале 2024 года было введено два здания в составе делового квартала класса А «Сколково Парк» на 29 тыс. кв. м офисов. Это один из немногих объектов, доступных сегодня в спекулятивную аренду с новой отделкой.
До конца этого года может быть введено еще 185 тыс. кв. м офисов и тогда суммарный объем нового строительства по итогам 2024 года будет на уровне 544 тыс. кв. м. Данный прогноз скорректирован вниз в соответствии со стадией строительства некоторых проектов, сроки по вводу в эксплуатацию которых могут быть перенесены на следующий год. Тем не менее, эти ожидания почти в 2 раза выше объема площадей, введенных в 2023 году.
Динамика ввода офисных площадей, тыс. кв. м
Важно отметить, что активный процесс реклассификации офисов согласно обновленным критериям от Moscow Research Forum оказывает влияние на расчет основных индикаторов офисного рынка. Так, например, смена класса объекта с «А» на Prime означает, что офисный сток обоих классов корректируется, а вместе с ним – и зависимая от общего предложения доля свободных площадей. То же применимо к средневзвешенной ставке аренды. Этот факт важно принимать во внимание при анализе показателей в разрезе отдельных классов – в период реклассификации они могут быть более волатильны.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в целом по рынку Москвы составила по итогам III квартала 2024 года 23,2 тыс. руб./кв. м в год без учета НДС и операционных расходов, что на 2% выше показателя на конец II квартала. Рост средневзвешенного показателя фиксируется по всем классам. Так средневзвешенная запрашиваемая ставка по офисам класса Prime составила 43,9 тыс. руб./кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), увеличившись на 2% по сравнению с итогами II квартала 2024 года. Средневзвешенная ставка аренды по классу А составила 27,5 тыс. руб./кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), что на 3% выше результата II квартала. По классу В+ рост квартал к кварталу составил 1% – по итогам сентября текущего года средневзвешенная ставка аренды составила 21,8 тыс. руб./кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). При этом, для наиболее корректного понимания текущей ситуации на рынке не всегда подходит анализ динамики средневзвешенной ставки. Данный показатель рассчитывается по текущим свободным предложениям, соответственно может быть более волатильным и сильно зависит от вакансии на момент расчета.
Фактически в течение всего 2024 года собственники зданий увеличивают запрашиваемые ставки, от офисов класса В+ до наиболее премиальных Prime объектов. В III квартале 2024 года повышения продолжились и варьировались от 3% до 25%.
“Текущий рынок характеризуется
максимально острым дефицитом готового предложения. Сильнее всего это ощущается в центральных локациях, где практически нет подходящих арендаторам опций. В результате некоторые компании рассматривают объекты на высокой стадии строительства, что стимулирует рост ставок и по некоторым строящимся офисным объектам. В сегменте продаж мы наблюдаем высокую активность со стороны государственного сектора, а также частных инвесторов, которые продолжают приобретать офисы в строящихся и проектируемых бизнес-центрах,” – говорит Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate.
