Аналитики компании IBC Real Estate подвели итоги на рынке складской недвижимости Московского региона и зафиксировали стремительное снижение доли вакантных площадей. Существующее спекулятивное предложение не покрывает имеющийся спрос, а более половины площадей в строящихся зданиях уже под предварительными договорами аренды. На фоне этих факторов средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на сухие складские объекты, без операционных платежей и НДС, достигла 6 300 рублей за кв. м, показав рост за 2 квартал 2023 года на 8%.
Рынок складской недвижимости Московского региона продолжает активно расти, по итогам 1 полугодия 2023 года объем качественного предложения складов в регионе превысил значимую отметку в 25 млн кв. м. С начала года в Москве введено 657 тыс. кв. м качественных складских объектов, что лишь незначительно ниже объема нового строительства в рекордном 2022 году за аналогичный период. На рынке коммерческой недвижимости складской сегмент по-прежнему остается самым устойчивым к кризисным явлениям.
Крупнейшими введенными складскими объектами во 2 квартале 2023 года стали второй блок VS-Юг «Гривно» (44,3 тыс. кв. м), который был уже арендован компанией Ozon, складской комплекс «Карат» (42,5 тыс. кв. м), где представлены компании Wildberries и DSV, вторая фаза индустриального парка «РУСИЧ-Холмогоры» для DNS (29 тыс. кв. м), РЦ в PNK Парке Валищево для компании Marvel Логистика (27 тыс. кв. м).
До конца 2023 года ожидается ввод таких крупных объектов, как распределительный центр Wildberries в Электростали (более 200 тыс. кв. м), а также 1-ая фаза складского комплекса А2 Обухово под Ozon (61 тыс. кв. м).
Новое строительство складской недвижимости в Московском регионе,
классы А и В, тыс. кв. м
Вакантность продолжает стремительно снижаться (на -1,6 п.п. к уровню 1 квартала 2023 года), и уже составляет менее 1%. На фоне серьезного дефицита свободных площадей и высокой конкуренции за вакантные блоки средневзвешенная ставка аренды выросла на 8% к прошлому кварталу и достигла 6 300 руб./кв. м в год (triple net), став историческим максимумом. В прошлый раз к этой отметке индикатор приближался в первые месяцы 2022 года, однако не смог превысить значения в 6 250 руб./кв. м в год.
Ставки аренды и доля вакантных площадей в Московском регионе
На фоне снижающейся вакантности и сохраняющегося высокого спроса наблюдается рост интереса к новым проектам формата BTS. При этом возможна активная ротация арендаторов на существующих объектах и рост запрашиваемых ставок аренды ввиду того, что рынок арендаторов постепенно сменяется рынком арендодателей, а многие международные компании окончательно завершают работу в России, распродав большую часть товаров.
“По итогам 2 полугодия мы видим
снижение доли вакантных площадей до минимальных значений 2021 года и, как следствие, резкий рост ставок аренды. В текущих условиях практически не остается свободных качественных площадей, и даже в строящихся объектах вакантных блоков остается все меньше, что вынуждает крупных арендаторов подписывать новые BTS-проекты. На фоне высокой турбулентности рынка ставка всего за год выросла на 15%. Рынок строительных материалов также нестабилен, ввиду чего девелоперы опасаются массово строить спекулятивные объекты – это сдерживает прирост нового предложения. Учитывая указанные факторы, до конца года мы ожидаем дальнейшее снижение вакантности и увеличение ставок аренды на фоне рекордных объемов спроса,” – резюмирует руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин.
