8 февраля в БЦ «Вивальди Плаза», в рамках серии клиентских встреч «Уместный взгляд на экономику и недвижимость», состоялся бизнес-бранч «Экономика России в 2023: спрос всему голова» – первое в практике рынка клиентское мероприятие, участниками которого стали представители девелоперских компаний и собственники офисной недвижимости. Организатор бранча консалтинговая компания IBC Real Estate предложила гостям уникальный прикладной контент, который включил не только традиционный обзор рынка офисной недвижимости с текущими трендами и прогнозами, но и углубленный анализ макроэкономических показателей, с оценкой их влияний на состояние, а также дальнейшее развитие офисного сегмента. В составе спикеров делового блока выступили топ-менеджеры IBC Real Estate и ведущие экономисты системообразующих банков Росси. В качестве модератора дискуссию возглавила Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
Открыл мероприятие Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate. Он отметил, значимость комплексной экспертизы, которая предусматривает не просто трансляцию текущих показателей того или иного сегмента, а их взаимосвязь с макроэкономическим фоном.
“Текущий кризис, его специфика и структурные отличия
от кризисов поршлых лет требуют особого внимания и более глубинного понимания тех процессов, которые воздействуют на рынок недвижимости и его смежные отрасли. Сегодня мы сталкиваемся с нестандартной динамикой не только курсов валют, но и ставок аренды, и доли свободных площадей, поэтому непрерывно наблюдаем за всей совокупностью факторов и оцениваем их взаимосвязь. 2023 год станет годом контрастов, а качественная экспертиза будет являться основополагающим базисом для принятия бизнес-решений,” – резюмировал Алексей Ефимов.
В продолжение данного тезиса своим видением перспектив развития российской экономики поделился с аудиторией приглашенный эксперт – макроэкономист по России АО «Газпромбанк» Павел Бирюков. Он озвучил основные тренды, которые будут влиять на внутренние процессы в России:
“Открытие Китая после карантинных мер поддержит спрос и цены
на нефть. Траектория потребительского спроса станет в 2023 году ключевым вопросом и одним из важнейших факторов риска для инфляции. При этом на текущий момент потребление остается сдержанным, но существует высокая вероятность разворота этого тренда в сторону быстрого восстановления. Восстанавливается и предложение: импорт уже достиг уровней 2021 года, внутреннее производство пока немного отстает. Давление на бюджет РФ в 2023 году продолжит сохраняться.”
Второй приглашенный эксперт – Дмитрий Постоленко, руководитель отдела управления бумаг с фиксированной доходностью АО УК «Первая», выступил с докладом о доходности облигаций и назвал основные проинфляционные риски:
“Рост государственных расходов и дефицита бюджета
будут способствовать наращиванию денежной массы, что и окажет проинфляционный эффект. Финансирование дефицита бюджета в 2022 году и, вероятно, в 2023 будет осуществляться с помощью размещений ОФЗ-ПК, где основными покупателями являются банки. Свою роль сыграют незаякоренные и преувеличенные инфляционные ожидания.”
Переходя к теме недвижимости, слово взяла Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. Спикер обозначила ключевые тренды, которые стоит принимать во внимание в условиях сложившейся неопределенности, дала участникам встречи практические рекомендации в том, как грамотно использовать аналитику для формирования своих бизнес-моделей и планирования, сделала краткий срез по индикаторам, с которыми офисный рынок вошел в 2023 год, и озвучила ряд прогнозов.
Говоря о новом строительстве, спикер констатировала, что по итогам 2022 года объем ввода офисных объектов в Москве продемонстрировал значение, близкое к историческому минимуму, составив 341 тыс. кв. м, что на 42% ниже показателя 2021 года (589 тыс. кв. м) и значительно меньше ожидаемых в начале 2022 года значений. В 2023 году Екатерина спрогнозировала дальнейшее снижение индикатора и результат по итогам – не более 250-300 тыс. кв. м.
Анализируя вакансию, эксперт обозначила, что вопреки опасениям участников рынка, драматичного роста пока не случилось – по итогам 2022 года вакансия выросла всего на один процентный пункт и составила 12,4%. Прогноз на 2023 – аналогичный, коррекция данного показателя будет минимальной.
Рассматривая структуру спроса, в числе основных трендов прошлого и наступившего года Екатерина Белова обозначила увеличение интереса к приобретению офисных площадей в собственность, тенденцию на снижение среднего размера сделки, а также фокус основного спроса на объектах класса Б+ за пределами ТТК.
Говоря о продаже офисных объектов, Екатерина Белова выделила значительный рост доли офисных площадей, продаваемых в розницу. Приводя статистику, она отметила, что с 2017 по 2021 год объем зданий, где можно было так купить офисные площади составлял менее 15%, в 2022 эта доля составила уже 22%, а по предварительному прогнозу на 2023 год она может достигнуть 60% от всего нового ввода.
