По итогам I квартала 2025 года аналитики IBC Real Estate зафиксировали рост вакансии в новых торговых центрах Москвы, открытых в период с 2023 по 2025 гг. В мониторинг вошли 15 ТЦ, совокупной арендопригодной площадью порядка 200 тыс. кв. м, расположенные в различных районах столицы. Такая ситуация обусловлена сдержанным спросом на фоне ухода ряда международных брендов, замедления в 2024 году темпов экспансии ритейлеров, удорожания стоимости строительства и отделки помещений, а также смены потребительских привычек в сторону онлайн-торговли.
При этом, динамика ввода новых торговых центров набирает темпы: если в 2023 году объем ввода составил 55 тыс. кв. м, а в 2024 – 98 тыс. кв. м, то в 2025 году аналитики IBC Real Estate ожидают около 200 тыс. кв. м. новых площадей, но отмечают, что рост показателя связан с завершением строительства ряда торговых объектов, сроки открытия которых неоднократно переносились с прошлых лет. Так или иначе, мониторинг доли вакантных площадей именно в новых объектах важен, поскольку результаты формируют актуальную картину спроса и предложения, отражая степень адаптации девелоперов и арендаторов к меняющимся условиям рынка.
Уровень вакансии в новых торговых центрах традиционно выше, чем в объектах, которые существуют на рынке несколько лет и уже обладают лояльной аудиторией, узнаваемостью и стабильным покупательским трафиком. По итогам I квартала текущего года доля вакантных площадей в новых торговых объектах составила 27%, когда в целом по рынку показатель находится на уровне 8%. По сравнению с результатом прошлого года уровень вакансии в новых ТЦ показал прирост на 4 п.п. г/г, что обусловлено снижением темпов экспансии крупных ритейлеров, увеличением объема ввода, а также спецификой новых объектов, например с точки зрения расположения, т.к. часть объектов удалены от станций метро.
Доля вакантных площадей в новых объектах торговой недвижимости варьируется в зависимости от формата ТЦ, его локации, качества управления и других факторов. Так, в ряде торговых центров уровень вакансии превышает 60%. Высокая доля свободных площадей зачастую связана с тенденцией открытия торговых центров с низким процентом заполняемости – в 2024 открылось 6 таких объектов. Чаще всего трудности с поиском арендаторов возникают обусловлены высокой стоимостью отделки и невыгодным расположением ТЦ – в случае неудобной транспортной доступности и низкого трафика посетителей. При этом, такие объекты могут быть привлекательны для арендаторов, ориентированных на сферу повседневного спроса – продуктовые магазины, спортзалы, которые и становятся якорными арендаторами таких ТЦ. В ряде таких торговых центрах, открытых в 2023 году, по данным на март доля вакантных площадей за год снизилась в среднем на 16% г/г.
Динамика нового строительства ТЦ в Москве
и доли вакантных площадей в новых ТЦ, 2018–2025 гг.
Средняя арендопригодная площадь ТЦ, открывшихся с 2023 года, составляет 12,2 тыс. кв. м. Для сравнения, средняя площадь ТЦ, открытие которых состоялось в 2000-2014 гг. – 33,7 тыс. кв. м. В последние годы мы наблюдаем тренд на строительство районных ТЦ малого формата. Значительный вклад в рост доли малых торговых центров внесли районные центры формата «Место встречи» от ADG Group, реорганизованные из бывших советских кинотеатров. На фоне активного развития столичных районов и возведения новых жилых комплексов за пределами центра, количество небольших торговых центров в шаговой доступности от дома продолжает расти. Это соответствует урбанистическим трендам на развитие локальных центров за счет создания подобных "третьих мест", где размещаются культурные и рекреационные функции, способствующие улучшению качества жизни жителей.
“Снижение темпов экспансивного
развития ряда ритейлеров, а также изменение потребительских практик ввиду стремительного развития онлайн-ритейла привели к увеличению доли вакантных площадей в новых ТЦ Москвы. Тем не менее, потребители продолжают посещать оффлайн-магазины, а ритейлеры стремятся к омниканальности. Именно поэтому развитие оффлайн-розницы все еще является важным направлением для развития бизнеса и в 2025 году мы ожидаем увидеть новые решения по эксплуатации ТЦ, а также креативные идеи от арендаторов,” – заключает Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate.
