По данным IBC Real Estate на начало июня 2025 года объем складских площадей в Москве и Московской области, готовых к въезду арендаторов, составил 1,1 млн кв. м – доля вакансии достигла 3,3%, увеличившись на 2,6 п.п. или более чем в 5 раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда находилась на минимальном уровне и составляла 0,7% (0,2 млн кв. м). С начала года индикатор вырос на 1,8 п.п. – с 1,5%.
Динамика доли свободных площадей,
классы А и В, %
Освобождение крупных вакантных блоков и увеличение количества опций субаренды от ключевых игроков рынка стали главными факторами роста доли вакантных площадей. С точки зрения структуры вакансии, 67% приходится на прямую аренду, 33% на субаренду, представленную преимущественно опциями от крупнейших онлайн-операторов ввиду оптимизации использования собственных складских площадей. С точки зрения структуры по типам объектов 94% приходится на вакансии в объектах big-box, 6% – в объектах light industrial.
При этом, реальный объем предложения, которое маркетируется на рынке и доступно для арендаторов и покупателей, значительно выше. Индикатор вакантности учитывает только опции в уже введенных в эксплуатацию объектах и готовых к въезду на момент расчета (1 070 тыс. кв. м). Дополнительно на рынке в существующих объектах маркетируются 246 тыс. кв. м в аренду и субаренду с более поздними датами доступа. Также в качестве «скрытой» вакансии на рынке предлагаются складские площади, где собственник рассматривает ротацию арендатора, их объем составляет 221 тыс. кв. м. В строящихся объектах, заявленных к вводу до конца 2025 года, которые также не учитываются при расчете вакансии, предлагается 1 729 тыс. кв. м. За год эта цифра продемонстрировала рост в 2,9 раза с 594 тыс. кв. м до 1 729 тыс. кв. м.
Такой значительный прирост вакантных площадей обусловлен повышенной активностью девелоперов, которые начинали спекулятивные проекты в 2024 году, а также многочисленными проектами, которые должны были быть реализованы для крупного игрока онлайн-ритейла, однако вышли в рынок после изменения стратегии компании.
Структура маркетируемого предложения в Москве и МО,
май 2025
На май 2025 года совокупный объем маркетируемого предложения на рынке складской недвижимости увеличился в 2,4 раза год к году и составил 3,3 млн кв. м без учета BTS-проектов. Увеличению способствовали такие факторы, как стабилизация спроса, значительный рост готового предложения за счет освобождения отдельных блоков, а также увеличение объема площадей, маркетируемых еще на этапе строительства.
“Дефицит на рынке складской недвижимости
особенно остро наблюдался во второй половине 2023 и до конца 2024 года, когда объемы спроса на складские площади были гораздо выше темпов появления нового предложения. Однако уже по итогам первых пяти месяцев 2025 года рынок перестал быть дефицитным, спрос от ажиотажного перешел к стабильно высокому, что повлияло на изменение коммерческих условий. Ставки аренды в начале I квартала 2025 стабилизировались, а во II квартале стали постепенно снижаться. К концу года мы ожидаем, что арендные ставки аренды будут находиться на уровне 10 000-10 500 руб./кв. м в год, без учета операционных расходов и НДС,” – прогнозирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
