По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость России на середину ноября 2025 года составил 712 млрд руб. и практически достиг годового прогнозного значения в 750 млрд руб. Стоит напомнить, что первая половина года характеризовалась сдержанными темпами вложений, однако снижение уровня ключевой ставки с 21% до 16,5% дали участникам рынка дополнительный импульс. Несмотря на то, что данный уровень вложений по-прежнему ниже результатов предыдущих двух лет – на 33% по сравнению с аналогичным периодом 2024 г. (1 069 млрд руб.) и на 12% по сравнению с 2023 г. (805 млрд руб.), но уже в III квартале 2025 года на рынке наблюдался рост инвестиционной активности, а объем транзакций стал максимальным квартальным значением за последние 10 лет (290 млрд руб.).
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд руб.
Лидерами в структуре вложений текущего года остаются сегменты офисной (29%), складской (21%) и жилой (20%) недвижимости. При этом по сравнению с прошлым годом во всех вышеназванных сегментах наблюдается снижение объема инвестиций.
Структура вложений в недвижимость России, январь-ноябрь 2025
Основным фактором высокого интереса к офисной недвижимости остается приобретение крупных бизнес-центров под собственные нужды компаний – такие сделки составили в 2025 году более 50% вложений. При этом крупнейшей транзакцией в сегменте стала покупка БЦ «Белая площадь» компанией «Современные фонды недвижимости» для последующего вложения в ЗПИФ. Несмотря на снижение на 52% по сравнению с прошлым годом, текущий показатель все еще существенно (в 1,5-2 раза) превышает результаты предыдущих лет, что подтверждает устойчивый интерес инвесторов к данному сегменту.
Половина совокупного объема инвестиций в складской недвижимости пришлась на приобретение объектов с последующим включением их в состав ЗПИФ. Снижение вложений на 27% год к году в складской сегмент связано с изменением стратегии инвесторов и рыночных условий. Ранее значительная часть приобретений приходилась на объекты с низким арендным потоком, которые рассматривались как активы с потенциалом роста, однако рынок достиг относительного равновесия: ставки стабилизировались, а возможности для пересмотра договорных условий практически исчерпаны, что делает новые инвестиции менее привлекательными и ограничивает число сделок.
Замедление инвестиционной активности в сегменте жилой недвижимости (-54% г/г) связано с отменой льготных ипотечных программ, что существенно снизило покупательскую активность на рынке жилья и, как следствие, охладило интерес застройщиков к запуску новых проектов. При этом на инвестиционном рынке наблюдается тенденция к реализации девелоперами участков с утвержденной разрешительной документацией, а также проектов на стадии строительства. Это свидетельствует об изменении конъюнктуры и корректировке инвестиционных планов компаний-застройщиков.
Торговый и гостиничный сегменты, напротив, показали в 2025 году прирост вложений относительно значений прошлых периодов. Объем транзакций в торговом сегменте вырос на 86% г/г, что было обеспечено рядом крупных сделок: продажей портфеля ТРЦ Malltech, двух аутлет-центров Пулково и Белая Дача, а также ТЦ «Времена Года». В гостиничном сегменте показатель инвестиций вырос более чем в 2 раза, а текущий рекордный результат в 65 млрд руб. является максимальным за всю историю наблюдений. Крупнейшими транзакциями этого года на данный момент являются – продажа проекта реконструкции здания бывшей гостиницы «ЛюксЪ» на Тверской улице, Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park в Москве, Swissotel Resort Камелия в Сочи и загородного отеля LesArt Resort в Московской области.
Топ-15 крупнейших инвестиционных сделок с недвижимостью России
в январе-ноябре 2025 года
“С июня 2025 года Банк России четыре раза снижал ключевую ставку,
что оказало позитивное влияние как на инвестиционную активность компаний, так и на объем инвестиций розничных покупателей. В этой связи мы пересмотрели прогноз начала года и ожидаем что суммарный объем вложений в недвижимость России по итогам в 2025 года достигнет 800-850 млрд руб.,” – комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate. – В 2026 году, с общим курсом на стабилизацию, мы прогнозируем возвращение инвестиционного рынка к сбалансированному состоянию – до 600-650 млрд руб. Объем транзакций с крупными офисными проектами под собственные нужды и количество сделок по продаже объектов от иностранных собственников сократятся, а жилые застройщики продолжат занимать выжидательную позицию до дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики”.
Объем вложений в недвижимость Московского региона, на долю которых традиционно приходится основной объем в структуре инвестиций, также приблизился к годовому показателю 550 млрд руб., который был спрогнозирован в первой половине года – на середину ноября 2025 года показатель уже достиг 538 млрд руб., а значение за неполные 5 месяцев второго полугодия превысили результат первого полугодия. По прогнозу аналитиков IBC Real Estate совокупный объем инвестиций в столичную недвижимость по итогам этого года может составить 600-650 млрд руб.
