За последние два года, после ухода международных брендов, российские и новые зарубежные ритейлеры активно занимали высвобождающиеся торговые площади в ТЦ Москвы. По подсчетам аналитиков IBC Real Estate , в пике доля вакантных площадей во II квартале 2022 года составляла 11%, а временно приостановленных – 11,7%. Таким образом, в ТЦ Москвы совокупно не функционировало 22,7% торговых площадей. Временно приостановленные магазины, в случае их стремительного высвобождения, являлись главной зоной риска для рынка торговой недвижимости. Однако, несмотря на прогнозы, уровень вакантности уже во II квартале 2024 года составил 8%, а временно приостановленных магазинов практически не осталось. В результате – поглощение торговых площадей за 2023 год стало рекордным даже на фоне максимальных показателей 2010 и 2014 гг., а значение за шесть месяцев 2024 уже приблизилось к показателю 2023 года.
Поглощение качественных торговых площадей в ТЦ Москвы, тыс. кв. м
По состоянию на конец июля 2024 года доля вакантных площадей в ТЦ Москвы составила 8% (-4 п.п. г/г), что сопоставимо с показателями допандемийного 2019 года. В свою очередь доля потенциально свободных площадей составляет всего 0,2%, сократившись за год на 2,2 п.п.
Поглощение – показатель, отражающий разницу между площадями, занятыми на начало и на конец анализируемого периода, т.е. объем площадей, который поглотил рынок за определенное количество времени, причем это значение может быть как положительным, так и отрицательным. Данный индикатор проанализирован с целью оценки темпов активности ритейлеров для того, чтобы понимать динамику экспансии брендов на российском рынке.
Так, в 2022 году поглощение на рынке было отрицательным (-709 тыс. кв. м), что говорит о том, что занятых площадей стало меньше. Причиной данного явления стал массовый уход из России международных брендов. Однако уже в 2023 и 2024 гг. поглощение на рынке стало положительным и составило 574 тыс. кв. м и 461 тыс. кв. м соответственно.
Стоит отметить, что показатели 2023-2024 гг. превосходят значения, которые фиксировались до ухода из России международных брендов. Так, в рекордном 2019 году поглощение составило 313 тыс. кв м, что стало на 83% и 47% ниже показателей 2023 и 2024 гг.
Поглощение по итогам II кв. 2023 года стало рекордным, однако, спустя год, в июле 2024, показало снижение до 461 тыс. кв м (-20% г/г), что объясняется замедлением темпов экспансии ретейлеров и дефицитом качественных блоков. Так, многие игроки рынка говорят о том, что не могут найти подходящие локации по площади и расположению в существующих ТЦ ввиду отсутствия свободных пространств. После ухода международных брендов российские ритейлеры значительно увеличили средние площади своих магазинов, что поспособствовало более быстрому снижению доли вакантных площадей на рынке. Так, например, в ТРЦ Европейский ранее пространство Lime составляло 372 кв. м, а теперь – 1 500 кв. м, в ТРЦ Ривьера – 345 кв. м, сейчас – 2 700 кв. м.
В то же время другие торговые марки в текущем году и в ближайшие несколько лет планируют сфокусироваться на региональной экспансии и повышении эффективности продаж с 1 кв. метра. Например, Лэтуаль планирует в 2024 году открыть около 30 новых магазинов в Иркутске, Екатеринбурге, Красноярске, Волгограде, Ижевске, Владивостоке и аптечные пункты в Омске, Самаре, Казани, Хабаровске. Многие ретейлеры считают, что они практически достигли по количеству магазинов своего максимума, чтобы удовлетворить существующий спрос. Так, торговая марка ТВОЕ, имея сеть из 350 магазинов, планирует масштабирование до 400, что предполагает новые открытия, но в ограниченном объеме. Именно поэтому сейчас бренды активно проводят ребрендинги, внедряют новые форматы в магазины и активно занимаются рекламными кампаниями. Совсем недавно Lime открыл кафе в магазине в ТЦ Павелецкая Плаза, а Gloria Jeans сняли в своей рекламной кампании мировую топ-модель Ирину Шейк. Таким образом, на рынке сформировался новый пул fashion-арендаторов (Gloria Jeans, Melon Fashion Group, LIME и др.), которые заместили международных ритейл-гигантов (INDITEX, H&M и др.).
“Высокий показатель поглощения
качественных торговых площадей доказывает стремительное развитие ритейлеров и успешную адаптацию к новым реалиям. Рекордный объем высвободившихся площадей был арендован оставшимися на рынке игроками. Российские и новые международные бренды быстро отреагировали на снижение конкуренции и заняли пустующие ниши. Компании расширили товарные линейки и нарастили обороты,” – комментирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
