Ведущие консалтинговые компании NF Group, CORE.XP, IBC Real Estate, Nikoliers, Commonwealth Partnership (CMWP) в составе Moscow Research Forum (MRF) разработали обновленную впервые с 2013 года классификацию офисной недвижимости Москвы. Ключевым изменением стало выделение класса Prime, который включает самые качественные офисные объекты. Классификация уточняет требования по широкому спектру параметров, таких как: инженерные системы, конструктивные особенности, местоположение, парковка, вид собственности и управление зданием.
Классификация московских офисных зданий 2024 года включает четыре класса: Prime, А, В+ и В-. В обновленном документе приводятся как обязательные, так и факультативные критерии по широкому спектру параметров – инженерным системам здания, его конструктивным особенностям, местоположению, парковке, виду собственности, управлению зданием и услугам для арендаторов.
Наиболее значимым изменением стало появление класса объектов Prime, которые могут располагаться в трех локациях: внутри ТТК, внутри делового района «Москва-Сити» и на Ленинградский проспект. Помимо локации среди обязательных требований класса объектов Prime стали принадлежность объекта одному собственнику и более жесткое соответствие техническим требованиям.
В рамках обновленной классификации ряд параметров был смягчен (например, принадлежность здания одному собственнику больше не является обязательной для класса А, уменьшена обеспеченность парковочными местами), а ряд – наоборот ужесточен (сокращена удаленность до метро, МЦК, МЦД, увеличился шаг колонн для Prime- и А-классов, глубина этажа и высота потолков).
В обновленной классификации содержатся уточнения требований к центральным системам управления зданием (системы холодоснабжения здания для общеобменной вентиляции и кондиционирования, электроснабжения, пожаротушения, оповещения и управления эвакуацией людей), а также для повышения удобства и эффективности использования офисных пространств.
Так, для классов Prime и А добавилось наличие грузового лифта с доступом к месту разгрузки. Максимальный период ожидания лифтов в утренний час пик увеличен до 45 секунд для класса А (ранее критерий составлял 30 секунд), для класса Prime остался также 30 секунд.
Учитывая активное развитие московского транспорта за последние 10 лет, теперь помимо критерия близости к станциям метро добавлены Московские центральные диаметры (МЦД) и Московское центральное кольцо (МЦК). Время доступности пешком сокращено с 15 до 10 минут. Требования по количеству парковочных мест для бизнес-центров внутри Садового кольца уменьшены в два раза, а для зданий вне Садового кольца — в 2,5 раза. Введено требование по наличию переходов, защищенных от погодных условий, для парковок класса Prime. Для класса А этот параметр является факультативным.
Согласно новой классификации, объекты класса Prime должны принадлежать только одному собственнику, это повысит качество управления бизнес-центром. Для зданий класса А это требование стало необязательным.
Были пересмотрены требования к управляющим компаниям. Для класса Prime УК должна управлять портфелем общей площадью не менее 50 тыс. кв. м, включая офисные здания не ниже класса А. Ранее требовалось управление не менее 25 тыс. кв. м офисов.
Для класса Prime сертификация по стандартам оценки экологической эффективности зданий стала обязательна, для класса А — факультативна. Признаются любые международные и национальные стандарты (BREEAM, LEED и другие).
Обновленная классификация разработана с целью актуализации параметров для оценки недвижимости с учетом изменившегося рынка. Благодаря новым ориентирам участники рынка недвижимости могут улучшать качество своего предложения, таким образом повышая комфорт и безопасность сотрудников в офисных зданиях.
Напомним, предыдущая версия классификации была принята в 2013 году и требовала обновления с учетом активной трансформации рынка офисной недвижимости Москвы – больше полугода аналитики и консультанты, работающие с собственниками, инвесторами и арендаторами проводили поэтапную актуализацию и адаптацию критериев классификации к современным рыночным реалиям, включая технологии строительства, показатели энергоэффективности, экологические стандарты и другие требования. К работе над обновлением классификации также привлекались профессиональные участники рынка – отраслевые ассоциации, девелоперы, управляющие компании, банки и фонды, крупнейшие собственники недвижимости.
Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate:
“Классификация офисов
- уникальное явление для рынка коммерческой недвижимости. Единый продукт для рынка, поддержка собственников, девелоперов, управляющих компаний, архитекторов и арендаторов стали для нас опорой в создании обновленного продукта. Единство рынка, острая потребность в качественном продукте и прозрачности - ключевые драйверы развития!"
