На фоне активного развития онлайн-ритейла, а также удорожания стоимости отделки помещений, темпы запуска новых торговых точек категории «одежда и обувь» демонстрируют снижение. По подсчетам консалтинговой компании IBC Real Estate доля fashion-арендаторов в торговых центрах, введенных в 2023-2025 гг., составила 16%, что на 10 п.п. ниже, чем в стабилизированных торговых объектах, открытых в более ранние периоды. Что касается кинотеатров, то в новых ТЦ, введенных с 2023 г., открытий пока не зафиксировано.
Структура арендаторов торговых объектов, вышедших на рынок с 2023 года, значительно трансформировалась, как и сами ТЦ. В течение последних 10 лет в Москве наблюдалось снижение средней площади торговых объектов. Если в 2000-2014 гг. этот показатель находился на уровне 33,7 тыс. кв. м, то в 2015-2024 он снизился до 25,1 тыс. кв. м.
Аналитики IBC Real Estate объясняют такую трансформацию связывают с двумя ключевыми факторами. Во-первых – ростом спроса на ТЦ в пешей доступности от дома и метро, что обусловлено активным развитием децентрализированных районов, строительством новых ЖК и качественным улучшением городской инфраструктуры в целом. Так, 15 из 17 открывшихся объектов, вошедших в мониторинг IBC Real Estate, находятся за пределами ТТК. Во-вторых – сегодня строительство крупных торговых объектов осложняется высокой стоимостью строительства, а также все большим проникновением онлайн-шоппинга в повседневную жизнь.
В связи с трансформацией потребительского поведения изменяется как структура новых торговых объектов, так и состав арендаторов. Согласно мониторингу IBC Real Estate , доля площадей, занятых ритейлерами категории «одежда и обувь» в новых ТЦ, открытие которых пришлось на 2023-2025 гг., составила 16%. При этом, в стабилизированных торговых объектах (открытых до 2023 года) fashion-ритейлеры остаются основной категорией арендаторов и составляют 26% от общего объема занятых площадей. После активного развития игроков fashion-сегмента в 2022-2024 гг., связанного с уходом с российского рынка зарубежных брендов, темпы экспансии игроков начали замедляться. Сегодня, в условиях высокой конкуренции с онлайн, бренды сосредоточены преимущественно на развитии онлайн-каналов продаж, особенно в условиях удорожания стоимости отделки помещений. Согласно данным Союза Торговых Центров, на фоне снижения трафика в торговых центрах многие fashion-арендаторы отмечают падение продаж в офлайн на 30-35%.
Основной категорией арендаторов в новых ТЦ являются игроки категории «спортивные пространства» – их доля превышает на сегодня 20%. В стабилизированных объектах их доля составляет всего 4%. И на фоне тренда на здоровый образ жизни количество фитнес-клубов в торговых центрах продолжает расти: такие игроки, как DDX Fitness, Gate X Fitness, YoBody Fitness совокупно заняли в новых торговых объектах более 12 тыс. площадей. Причем их новые точки зачастую открываются на месте бывших площадей кинозалов в реновированных советских кинотеатрах, так как они имеют похожие технические требования и увеличивают посещаемость объектов.
Структура арендаторов в новых ТЦ Москвы
Если же говорить о кинотеатрах, то в новых ТЦ, введенных в 2023 г., не открылось пока ни одного. В стабилизированных торговых центрах их доля достигает 7%. Еще несколько лет назад кинотеатры были одной из ключевых точек притяжения трафика в ТЦ. Однако развитие стриминговых сервисов, санкционные ограничения и другие факторы стали причинами для постепенного сокращения в ТЦ числа кинотеатров.
На фоне трансформации образа жизни и потребительских привычек все большее число граждан предпочитают питаться вне дома – кафе и рестораны стали одной из главных точек притяжения аудитории в торговых центрах. Так в новых ТЦ их доля достигает 15%, в то время как в стабилизированных объектах – только 7%. Причем заведения общественного питания все чаще начали располагаться на первых этажах, в местах наиболее активного трафика. В стабилизированных торговых центрах кафе и рестораны по-прежнему размещаются преимущественно на верхних уровнях.
“Сегмент розничной торговли переживает структурные изменения.
Все чаще торговые центры и их арендаторы переходят с фиксированных ставок аренды на процент от товарооборота. В связи с этим повышается необходимость в увеличении трафика посетителей в ТЦ. Для привлечения современного потребителя важными условиями становятся разнообразный tenant-mix, а также креативные решения, внедряемые как собственниками объектов, так и арендаторами,” – констатирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
