По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на начало декабря 2025 года на офисном рынке Казахстана сохраняется дефицит качественных предложений – в объектах класса А и В доля свободных площадей составила 4%, снизившись на 2 процентных пункта относительно аналогичного периода прошлого года. Наибольшее снижение уровня вакантности наблюдается в двух ключевых городах Казахстана – Алматы и Астане.
На офисном рынке Алматы в объектах А и В-класса доля свободных площадей составила 3,2% (-1,7 п.п. г/г). В условиях умеренно высокой деловой активности со стороны арендаторов и покупателей наиболее остро по-прежнему ощущается нехватка премиальных опций – в офисах класса А доля свободных площадей составила 7,3% (-0,7 п.п. г/г). Объем вакантного предложения в зданиях А-класса представлен преимущественно одним бизнес-центром, в котором доступны офисы на продажу блоками и этажами. В офисах класса В доля свободных площадей составила 2,1% (-1,3 п.п. г/г). Снижение индикатора во многом связано с дефицитом премиальных опций на офисном рынке Алматы, в связи с чем спрос со стороны покупателей и арендаторов смещается на менее качественные предложения, в том числе в бизнес-центры класса В.
На фоне умеренно высокой деловой активности, а также сохраняющегося дефицита качественного вакантного предложения запрашиваемые ставки аренды на офисные помещения в Алматы держатся на высоком уровне. По данным на декабрь 2025 года в целом по рынку средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составила 17,5 тыс. тнг/кв. м в месяц (без учета НДС и КУ, но с учетом OPEX), что на 7% выше г/г. На фоне высокой ключевой ставки и, как следствие, дорогого заемного финансирования, а также острой нехватки качественных офисов, арендодатели проявляют минимальную гибкость. На наиболее качественные предложения запрашиваемые ставки аренды могут достигать 29 тыс. тнг/кв. м в месяц (без учета НДС и КУ, но с учетом OPEX).
В Астане на начало декабря 2025 года в объектах классов А и В доля свободных площадей составила 5,1% (-1,7 п.п. г/г). В зданиях класса А фиксируется практически полная законтрактованность, вакантность в таких объектах составила 10,3% (-1,2 п.п. г/г). Основной объем вакантного предложения представлен одним крупным лотом по аренде офисного здания целиком, без учета данной опции предложение в классе А остается ограниченным и не превышает 5 тыс. кв м офисов. В офисах класса В также наблюдается снижение уровня вакантности – показатель составил всего 0,6% (-2,1 п.п. г/г). Примечательно, что совокупный объем вакантного предложения в зданиях В-класса представлен преимущественно мелкими блоками. Клиенты, заинтересованные в помещениях от 1 тыс. кв. м, сталкиваются с трудностями поиска – такие опции составляют лишь 2% от общего количества маркетируемых опций в Астане.
Аналогично офисному рынку Алматы, в условиях сохраняющейся жесткой денежно-кредитной политики средневзвешенная запрашиваемая ставка в Астане выросла на 5% год к году и по данным на начало декабря 2025 года составила 13,2 тыс. тнг/кв. м в месяц (без учета НДС и КУ, но с учетом OPEX). Деловая активность сохраняется здесь на умеренном уровне – вакантные предложения маркетируются по запрашиваемым ставкам аренды в среднем на 25% ниже, чем в Алматы, ключевом экономическом хабе Казахстана. При этом на наиболее качественные предложения запрашиваемые ставки аренды могут достигать 26 тыс. тнг/кв. м в месяц (без учета НДС и КУ, но с учетом OPEX).
Доля свободных площадей и ставка аренды на офисном рынке Алматы и Астаны
“На офисном рынке Казахстана усиливается разрыв между регионами –
деловая активность преимущественно сосредоточена в Алматы, ключевом экономическом хабе страны, где опции маркетируются по запрашиваемым ставкам в среднем на 25% выше, чем в Астане. При этом, под влиянием внешних факторов, таких как высокая ключевая ставка и, как следствие, дорогое заемное финансирование, в Казахстане по-прежнему сохраняются риски для дальнейшего развития рынка офисной недвижимости,” – комментирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.
