“ТЦ Зеленопарк – это профессиональный торговый центр,
созданный профессиональной командой, и наилучшим использованием будет сохранение его торговой функции. Насколько адекватна цена можно понять, поделив чистый операционный доход за 2022 год на ставку капитализации 12%.
Если площадку рассматривать под реализацию жилой застройки, то цена могла бы составить не менее 7-8 млрд руб., без учета стоящего на площадке ТЦ. Однако на сегодня девелопмент жилого проекта в удалении от Москвы сопряжен с высокими рисками, поскольку продажи в нем будут обеспечиваться преимущественно посредством применения льготной ипотеки.
Если рассматривать локацию, без учета действующего ТЦ, бо́льшую доходность может принести строительство технопарка в контексте возможности получения от города льготы за создание мест приложения труда (МПТ). В этом случае важно принимать во внимание два критически важных фактора. Первое – это то, что в процессе реализации проекта программа получения льгот от создания МПТ должна продолжать действовать, а льготы от создания МПТ должны по результатам быть сопоставимыми с совокупным чистым денежным потоком от строительства с последующей арендой. Второе то, что технопарк будет требовать соблюдения всех критериев для таких проектов. Самый сложный и важный из них – возможности привлечь и удержать профильных резидентов и соблюсти требования по выручке и ФОТ резидентов в первые годы работы технопарка.
При адекватный цене объект может быть интересен профильным инвесторам в ритейл, при продаже с дисконтом – более широкой аудитории.
Если говорить о состоянии рынка в целом, то по итогам девяти месяцев 2022 года объем инвестиций в торговую недвижимость составил 41 млрд руб., что в 1,8 раз превышает годовой показатель 2021 года.” – поясняет Микаэл Казарян, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.
Издание: Ведомости
