Предложение готовых качественных офисов на аренду достигло минимальных значений

По итогам I полугодия 2024 года столичные офисы Prime и А-класса показали максимальное снижение вакансии в годовой динамике – на 14,3 и 6,4 п.п. соответственно, а доля свободных площадей А-класса в ЦДР достигла минимального значения в 1,2%
Поделиться:
Последние тренды
Коммерческая недвижимость северной столицы показала свои рекорды
Доходность люксовых отелей Москвы показала рост более 50%

Согласно данным IBC Real Estate, доля свободных площадей на офисном рынке Москвы по итогам I полугодия 2024 года зафиксировалась на уровне 6,5%, снизившись на 0,9 п.п. квартал к кварталу и на 4,4 п.п. в годовой динамике (по сравнению с показателем на конец I полугодия 2023 года). На рынке сохраняется высокая деловая активность, и увеличивается конкуренция за лучшие предложения, в результате чего сильнее всего снижается уровень вакантности по наиболее качественным офисам. Самое существенное снижение отмечено в объектах класса Prime – на 9,2 п.п. по сравнению с I кварталом 2024 года и на 14,3 п.п. в годовой динамике до 7,9%. Доля свободных площадей в офисах класса А также близится к историческому минимуму – 6,9%, снизившись квартал к кварталу на 3,4 п.п., а в динамике года на 6,4 п.п.


В офисах класса В+ уровень вакансии также продолжает снижаться, но более низкими темпами – на 0,4 п.п. за квартал и на 2,3 за год – до 4,7%. Текущие доли свободных площадей, и по классу А, и по В+, и по рынку в целом, являются минимальными более чем за 15 лет, ниже значения фиксировались в последний раз только в 2008 году.





Динамика доли свободных площадей, %









В структуре по ключевым деловым районам Москвы показатели вакансии также приближаются к рекордно низким показателям. Так, доля свободных площадей в Москва-Сити по итогам I полугодия 2024 года зафиксировалась на уровне 2,4%, что на 2,8 п.п. ниже значения годом ранее. Причем по офисам класса А показатель снизился сильнее – за год на 3,7 п.п. до 1,6%. Таким образом, Москва-Сити остается одним из самых востребованных субрынков Москвы.


По темпам снижения вакансии лидирует Ленинградский коридор, где доля свободных площадей по итогам I полугодия 2024 года составила 5,4%, потеряв за год 7,9 п.п. Это обусловлено вымыванием крупного объема площадей как на Белорусской, так и в зоне от Белорусской до Сокола. Наименьший уровень вакансии по локации, менее 10 тыс. кв. м или 2,5%, отмечается в классе В+.


В Центральном деловом районе, расположенном внутри Садового кольца, доля свободных площадей равна 6,7%, что на 7,5 п.п. ниже значения по итогам I полугодия 2023 года. Здесь наиболее дефицитными остаются офисы класса А – уровень вакансии составил рекордно низкие 1,2%, снизившись за год на 11,7 п.п.


“Мы видим высокую 

активность арендаторов и то, как быстро с рынка уходят лучшие предложения, растет конкуренция. В результате в наиболее востребованных деловых районах Москвы вакансия приближается к критически низким отметкам. Помещений с ремонтом практически не осталось, пользователи начинают рассматривать помещения в состоянии Shell&Core и продумывать различные варианты отделки собственными силами,” – констатирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate.



Стоит отметить, что уровень вакансии продолжает падать даже несмотря на то, что объем ввода новых площадей в I полугодии этого года в три раза превысил результат за аналогичный период прошлого года и на 19% превзошел объем введенных площадей за весь 2023 год. Всего в первой половине текущего года в эксплуатацию было введено четыре объекта на 330 тыс. кв. м офисов: в I квартале – деловой центр класса B+ «Парк Легенд» (45 тыс. кв. м офисов) на ст. МЦК «ЗИЛ», во II квартале – три бизнес-центра класса А, в т.ч. Moscow Towers в Москва-Сити (263 тыс. кв. м офисов), корпус 6 офисного комплекса Ostankino Business Park (15,5 тыс. кв. м офисов) на ст. м. «Бутырская» и White Sea (6 тыс. кв. м офисов) в Ленинградском коридоре. Примечательно что 98% этих площадей вышли на рынок в формате на продажу, аренда составила лишь 2%.

По итогам 2024 года аналитики IBC Real Estate сохраняют прогноз по вводу 760 тыс. кв. м офисов, что в 2,7 раза превысит результат 2023 года. Причем 74% этого объема составят площади на продажу и лишь четверть – на аренду. В структуре распределения по локациям – 263 тыс. кв. м или 35% прогнозируемых площадей появятся в Москва-Сити, 63 тыс. кв. м или 8% – в границах Ленинградского коридора, остальные 434 тыс. кв. м или 57% офисов – за пределами основных деловых районов столицы.

 


Динамика ввода офисных площадей, тыс. кв. м









Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по итогам I полугодия 2024 года в целом по рынку Москвы составила 22,8 тыс. руб./кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), что на 1% ниже показателя на конец I квартала 2024 года. Снижение является техническим за счет высокого спроса на качественные офисы, когда с рынка вымываются наиболее дорогие предложения. В этой связи наиболее существенное снижение фиксируется именно по классу А – минус 4% за квартал до 26,7 тыс. руб./кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). По классу В+ продолжается умеренный рост ставок – по итогам I полугодия 2024 года средневзвешенная ставка аренды составила 21,6 тыс. руб./кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), увеличившись за квартал на 1%.


Для корректного анализа динамики ставок важно принимать во внимание фактор, оказывающий значительное влияние на средневзвешенную ставку, особенно по классу А, которым является локация. Так по итогам I полугодия 2024 года в классе А вакантно порядка 375 тыс. кв. м, из них 330 тыс. кв. м – предложения по аренде, которые участвуют в расчете средневзвешенной арендной ставки. Примечательно, что 130 тыс. кв. м или почти 40% от данного объема составляют площади, расположенные за пределами МКАД, где ставка аренды существенно ниже предложений в границах старой Москвы. Так, средневзвешенная ставка аренды на офисы класса А в пределах МКАД равна 34,1 тыс. руб./кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в то время как аналогичный показатель по классу А за пределами МКАД составляет 13,7 тыс. руб./кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Иными словами, существенный объем менее дорогого предложения за МКАД сдерживает рост общего показателя по Москве.

В наиболее востребованных районах ставки аренды растут в ответ на высокую деловую активность. По итогам I полугодия 2024 года средневзвешенная ставка аренды в Москва-Сити составила 48,1 тыс. руб./кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), увеличившись за год на 15%. Это наиболее высокое по сравнению с остальными субрынками значение показателя по Москве. В других деловых районах ставки держатся на высоком уровне – в Ленинградском коридоре показатели зафиксировались в пределах 33,7 тыс. руб./кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в Центральном деловом районе – 31,9 тыс. руб./кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), таким образом, рост год к году составил 8% и 4%, соответственно.



Ключевые показатели по основным деловым районам






Услуги компании
Истории клиентов
Все истории
Офисы
Склады
Инвестиции
Офисы
СберМаркет арендовал flex-офис во флагманском проекте Space 1
Штаб-квартира разместится на верхних этажах 6-этажного здания на острове Балчуг
Склады
«Марвел-Логистика» арендовала 8,5 тыс. кв. м в Шушарах
Команда IBC Real Estate нашла склад для клиента в условиях дефицитного рынка
Офисы
Компания АБН стала новым арендатором Comcity
Площадь нового офиса составила около 1,7 тыс. кв. м в новой фазе “Браво”
Склады
Алвиса – новый резидент логопарка «Истра»
Ведущий производитель алкоголя в России – ГК «Алвиса» арендовал складское помещение класса А площадью 18 тыс. кв. м в логопарке «Истра»
Склады
ITECO приехал в Успенский
Крупный логистический оператор ITECO арендовал складское помещение класса А в технопарке «Успенский»
Склады
MYGRASS – новый резидент «Технопарк М4»
IBC Real Estate выступила эксклюзивным консультантом сделки по аренде складского помещения на территории СК «Технопарк М4» для крупнейшего дистрибьютора торговой марки Grass
Склады
3PL оператор Unigroup арендовал склад площадью более 23 тыс. кв. м в Казахстане
Unigroup в партнерстве с Focus Logistics реализует новый BTS проект в Казахстане
Склады
Российская е-com компания арендовала склад на северо-западе Казахстана
Крупный российский онлайн-ритейлер арендовал единственный складской комплекс класса А в г. Актобе на северо-западе Казахстана
Склады
ARMTEK расположился на реконструированной территории бывшего завода
Дистрибьютор ARMTEK арендовал склад площадью более 7 тыс. кв. м на территории бывшего завода на востоке ЦКАД
Офисы
Новый БЦ White Sea на Беломорской будет сдан на эксклюзиве
IBC Real Estate выступит эксклюзивным брокером нового бизнес-центра площадью 6 250 кв. м на севере Москвы
Офисы
Группа компаний RBE Group сосредоточила управление бизнесом в Имперском доме
IBC Real Estate выступила консультантом сделки по аренде ГК RBE Group офиса в БЦ «Имперский Дом»
Склады
GLOBAL FOODS откроет флагманский склад на территории Москвы
GLОBAL FOODS арендовала мультитемпературный склад площадью более 12 тыс. кв. м в «PNK-Внуково»
Склады
ReFresh-Logic расширяет свое присутствие на юге московского региона
ReFresh-Logic арендовала склад для 3PL-операций площадью более 14 тыс. кв. м в логопарке «Валищево»
Склады
«Деловые линии» – резидент «ПЛТ Северное Шереметьево»
ТК «Деловые линии» арендовала склад площадью более 13 тыс. кв. м в иннопарке «Северное Шереметьево»
Склады
«Марр Руссия» – новый резидент парка «РУСИЧ-Шушары»
«Марр Руссия» арендовала охлаждаемые и морозильные камеры в мульти-температурном складском комплексе «РУСИЧ»
Склады
ReFresh-Logic расширяет свое присутствие на Юго-Западе Москвы
IBC Real Estate закрыла две сделки по аренде складских помещений общей площадью более 30 тыс. кв. м
Инвестиции
Торговые центры «МЕГА» стали российским активом
IBC Real Estate выступила консультантом крупнейшей в истории рынка сделки по приобретению Группой Газпромбанк сети торговых центров МЕГА в России
Склады
Wildberries арендовал склад в Московском регионе
IBC Real Estate нашла склад для Wildberries площадью 9 400 кв. м рядом с Подольском
Склады
В Ленобласти может появиться новый РЦ Wildberries
Компания IBC Real Estate выступила консультантом сделки по приобретению земельного участка 29,8 га под строительство распределительного центра Wildberries
Склады
ВсеИнструменты.ру вышел на BTS в Обухово
IBC Real Estate закрыла сделку по строительству склада в формате built-to-suit в аренду площадью порядка 110 000 кв. м на востоке Московской области
Склады
«Марвел-Логистика» арендовала 8,5 тыс. кв. м в Шушарах
Команда IBC Real Estate нашла склад для клиента в условиях дефицитного рынка
Склады
Алвиса – новый резидент логопарка «Истра»
Ведущий производитель алкоголя в России – ГК «Алвиса» арендовал складское помещение класса А площадью 18 тыс. кв. м в логопарке «Истра»
Склады
ITECO приехал в Успенский
Крупный логистический оператор ITECO арендовал складское помещение класса А в технопарке «Успенский»
Склады
MYGRASS – новый резидент «Технопарк М4»
IBC Real Estate выступила эксклюзивным консультантом сделки по аренде складского помещения на территории СК «Технопарк М4» для крупнейшего дистрибьютора торговой марки Grass
Склады
3PL оператор Unigroup арендовал склад площадью более 23 тыс. кв. м в Казахстане
Unigroup в партнерстве с Focus Logistics реализует новый BTS проект в Казахстане
Склады
Российская е-com компания арендовала склад на северо-западе Казахстана
Крупный российский онлайн-ритейлер арендовал единственный складской комплекс класса А в г. Актобе на северо-западе Казахстана
Склады
ARMTEK расположился на реконструированной территории бывшего завода
Дистрибьютор ARMTEK арендовал склад площадью более 7 тыс. кв. м на территории бывшего завода на востоке ЦКАД
Склады
GLOBAL FOODS откроет флагманский склад на территории Москвы
GLОBAL FOODS арендовала мультитемпературный склад площадью более 12 тыс. кв. м в «PNK-Внуково»
Склады
ReFresh-Logic расширяет свое присутствие на юге московского региона
ReFresh-Logic арендовала склад для 3PL-операций площадью более 14 тыс. кв. м в логопарке «Валищево»
Склады
«Деловые линии» – резидент «ПЛТ Северное Шереметьево»
ТК «Деловые линии» арендовала склад площадью более 13 тыс. кв. м в иннопарке «Северное Шереметьево»
Склады
«Марр Руссия» – новый резидент парка «РУСИЧ-Шушары»
«Марр Руссия» арендовала охлаждаемые и морозильные камеры в мульти-температурном складском комплексе «РУСИЧ»
Склады
ReFresh-Logic расширяет свое присутствие на Юго-Западе Москвы
IBC Real Estate закрыла две сделки по аренде складских помещений общей площадью более 30 тыс. кв. м
Склады
Wildberries арендовал склад в Московском регионе
IBC Real Estate нашла склад для Wildberries площадью 9 400 кв. м рядом с Подольском
Склады
В Ленобласти может появиться новый РЦ Wildberries
Компания IBC Real Estate выступила консультантом сделки по приобретению земельного участка 29,8 га под строительство распределительного центра Wildberries
Склады
ВсеИнструменты.ру вышел на BTS в Обухово
IBC Real Estate закрыла сделку по строительству склада в формате built-to-suit в аренду площадью порядка 110 000 кв. м на востоке Московской области
Показать больше
Поговорим обисследованиях

Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете свое согласие на обработку и использование ваших персональных данных