Коммерческая недвижимость северной столицы показала свои рекорды

Небывалый объем инвестиций и ключевые изменения на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 2023 году
Поделиться:
Последние тренды
Рынок складской недвижимости и стоимость строительства
Складской рынок Санкт-Петербурга открылся новым игрокам

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиционных сделок с недвижимостью Санкт-Петербурга на середину декабря 2023 года составил 123 млрд руб., что на 57% превышает итоговый результат предыдущего года. До конца года ожидается закрытие еще ряда сделок, и как следствие итоговый годовой объем вложений обновит прежний максимум 2021 года, став рекордным за всю историю наблюдений.



Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости
Санкт-Петербурга, млрд руб.*





Одним из главных факторов, обеспечивших значительный рост инвестиционных вложений в недвижимость, стала продажа зарубежными компаниями своих российских активов. Подобные сделки составили 50% от общего объема транзакций. В абсолютных значениях показатель на текущий момент уже практически в 3 раза превысил итоговое значение 2022 года (21 млрд руб.) и достиг 61 млрд руб.


Топ-5 крупнейших инвестиционных сделок с недвижимостью Санкт-Петербурга,

2023 год





В структуре сделок 2023 года доминирует сегмент жилой недвижимости, на долю которого их пришлось почти половина от общего объема вложений – 44%. В абсолютных значениях инвестиции составили 55 млрд руб., и несмотря на то, что достигнуть результатов пикового 2021 года не удалось, этот год стал одним из самых активных. В текущем году высокая активность была связана с перепродажей и перераспределением земельных портфелей среди девелоперов, например, ГК «Аквилон» закрыла две сделки и приобрела суммарно 7,6 га, компания DVA Group пополнила свой портфель 62,4 га, ГК Glorax приобрела 15,3 га. Также на рынке Санкт-Петербурга продолжают активно работать девелоперские компании «ПИК» и «Самолет». Крупнейший собственник земельного банка северной столицы «ЛСР», напротив в 2023 году активно реализовывал свои активы, закрыв ряд сделок по продаже участков общей площадью 21,2 га.


На втором месте в структуре инвестиций находится сегмент торговой недвижимости, объем вложений в который стал рекордным с 2019 года – 30 млрд руб. Интересной особенностью инвестиций в торговый сегмент является, тот факт, что все транзакции являлись «выходом» иностранных инвесторов. Крупнейшими сделками стали: продажа ТРЦ «МЕГА Дыбенко», ТРЦ «Мега Парнас», ТРЦ Park House и ТЦ «Невский центр».


Для инвесторов из России и дружественных стран изменение геополитической ситуации стало хорошей возможностью пополнить свои портфели недвижимости качественными объектами. К тому же в текущем году на рынке торговой недвижимости северной столицы наблюдалось некоторое затишье в части ввода новых торговых центров. Так в 2023 году в Санкт-Петербурге был открыт только один качественный объект – МÖбельбург (GLA – 17 тыс. кв. м). До конца года к открытию заявлен еще один объект – ТРЦ «ЭКО ПАРК» в Мурино (GLA – 18 тыс. кв. м), однако в случае переноса его открытия на следующий год, объем нового строительства в Санкт-Петербурге станет рекордно низким с 2017 года, когда не было открыто ни одного ТЦ. Перенос даты ввода объектов обусловлен ростом стоимости строительных материалов, а также трудностями в поиске арендаторов.

 

Тройку лидеров инвестиционных сделок закрывает гостиничный сегмент, доля инвестиций в который составила 14%. В абсолютных значениях она составила 18 млрд руб., что в 4 раза превышает годовые показатели последних двух лет и является рекордным значением за всю историю наблюдений. Такой показатель достигнут в результате реализации портфеля из 10 отелей норвежской Wenaas Group, который приобрела компании АФК «Система», 6 отелей данного актива расположены в Санкт-Петербурге.


В условиях ограничений на поездки в зарубежные страны, и, как следствие, переориентации российских граждан на отдых внутри страны, на локальном рынке в среднесрочной перспективе будет наблюдаться рост вложений и активное развитие сегмента гостиничной недвижимости. Тренд пока набирает обороты, поэтому по итогам 2023 года в Санкт-Петербурге не введено ни одной качественной классической гостиницы, но был открыт апарт-отель 4* на 479 номеров – первая часть комплекса DOMINA Пулково Отель и Апартаменты. На завершающем этапе находится отель 5* Cosmos Selection под управлением Cosmos HG в центре города, на улице Итальянской, который будет представлять собой бутиковый формат рассчитанный на 24 номера. Его ввод запланирован на конец декабря 2023 года. Также, до конца года должно состояться открытие второй части DOMINA Пулково Отель и Апартаменты – гостиницы 4* на 253 номера.


На долю офисной недвижимости, которая последние 2 года занимала второе место по объему вложений, в 2023 году по предварительным данным пришлось 10% инвестиций, в абсолютных значениях – 13 млрд руб. Крупнейшей транзакцией стала покупка армянским фондом Balchug Capital Бизнес-центра Pulkovo Sky от финских компаний EKE и Vicus, а также покупка компанией VK прав аренды на офисные площади в БЦ «Дом Зингера», в котором компания работала более 10 лет. Офисная недвижимость по-прежнему интересна и понятна для широкого круга инвесторов.


Девелоперская активность в офисном сегменте остается сдержанной, что связано со сложившимися условиями неопределенности, объемы нового строительства в 2023 году были ограничены. При этом в 2023 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга преодолел важный рубеж в 4 млн кв. м. Уровень вакантности за год снизился и приблизился к минимальным значениям – 8% в целом по рынку. Ставки аренды планомерно растут – по итогам года средневзвешенная ставка аренды по классу А ожидается на уровне 2 450 руб./кв. м/мес. (с учетом НДС и операционных расходов), что на 19% выше итогового значения 2022 года. Запрашиваемые ставки растут под воздействием двух факторов – новые объекты выходят на рынок по более высоким ставкам, недорогие и ликвидные лоты уходят с рынка. В 2024 году ожидается продолжение роста ставок аренды в результате высоких темпов инфляции и вымывания вакантных площадей.


Сегмент складской недвижимости подошел к концу года с наименьшей долей в объеме инвестиций – 6%, в абсолютных значениях – 7 млрд руб. Инвесторы сохраняют интерес к данному сегменту, однако на рынке наблюдается дефицит объектов, которые предлагаются к продаже.


В 2023 году наблюдался колоссальный спрос на складские объекты со стороны компаний-арендаторов. С начала года было куплено и арендовано 830 тыс. кв. м, что в 2,1 раза больше рекордного спроса 2022 года. 50% спроса обеспечено крупнейшим онлайн-ритейлером Ozon. 64% сделок пришлось на проекты формата BTS. При этом предложение не успевает за спросом: ввод новых объектов составил 358 тыс. кв. м, из которых только 38% – спекулятивные объекты. С начала года доля вакантных площадей снизилась на 1,4 п.п. и составила 1,5%. На фоне дефицита свободных блоков ставка аренды за год выросла на 46% до 710 руб./кв. м/мес. Несмотря на снижение транзитных потоков через Санкт-Петербургский транспортный узел, спрос на складскую недвижимость в регионе останется высоким еще в  течение ближайших 2-3 лет. Тренд на сохранение высокой доли проектов BTS в структуре спроса продолжится в связи с высокой стоимостью кредитных средств для девелоперов и стремлением минимизировать риски при реализации новых объектов.


Структура объема инвестиционных сделок по сегментам







“В 2024 году темпы роста

вложений в недвижимость как Санкт-Петербурга, так и России в целом будут стабилизироваться. По нашим прогнозам, объем инвестиций в следующем году на рынке северной столицы вернется к 70-90 млрд руб., а в целом по стране может достигнуть 400-450 млрд руб.,” – комментирует Сергей Владимиров, руководитель филиала компании IBC Real Estate в Санкт-Петербурге. – Сокращение транзакций относительно уровня 2023 года будет связано с рядом факторов. Во-первых, снижается количество сделок по выходу иностранных собственников из российских активов, во-вторых, высокий уровень ключевой ставки, который будет сохраняться в начале следующего года, будет являться «сдерживающим» фактором для инвесторов”.











Услуги компании
Истории клиентов
Все истории
Офисы
Склады
Инвестиции
Ритейл
Офисы
СберМаркет арендовал flex-офис во флагманском проекте Space 1
Штаб-квартира разместится на верхних этажах 6-этажного здания на острове Балчуг
Склады
«Марвел-Логистика» арендовала 8,5 тыс. кв. м в Шушарах
Команда IBC Real Estate нашла склад для клиента в условиях дефицитного рынка
Офисы
Компания АБН стала новым арендатором Comcity
Площадь нового офиса составила около 1,7 тыс. кв. м в новой фазе “Браво”
Склады
MYGRASS – новый резидент «Технопарк М4»
IBC Real Estate выступила эксклюзивным консультантом сделки по аренде складского помещения на территории СК «Технопарк М4» для крупнейшего дистрибьютора торговой марки Grass
Склады
3PL оператор Unigroup арендовал склад площадью более 23 тыс. кв. м в Казахстане
Unigroup в партнерстве с Focus Logistics реализует новый BTS проект в Казахстане
Склады
Российская е-com компания арендовала склад на северо-западе Казахстана
Крупный российский онлайн-ритейлер арендовал единственный складской комплекс класса А в г. Актобе на северо-западе Казахстана
Склады
ARMTEK расположился на реконструированной территории бывшего завода
Дистрибьютор ARMTEK арендовал склад площадью более 7 тыс. кв. м на территории бывшего завода на востоке ЦКАД
Офисы
Новый БЦ White Sea на Беломорской будет сдан на эксклюзиве
IBC Real Estate выступит эксклюзивным брокером нового бизнес-центра площадью 6 250 кв. м на севере Москвы
Офисы
Группа компаний RBE Group сосредоточила управление бизнесом в Имперском доме
IBC Real Estate выступила консультантом сделки по аренде ГК RBE Group офиса в БЦ «Имперский Дом»
Склады
GLOBAL FOODS откроет флагманский склад на территории Москвы
GLОBAL FOODS арендовала мультитемпературный склад площадью более 12 тыс. кв. м в «PNK-Внуково»
Склады
ReFresh-Logic расширяет свое присутствие на юге московского региона
ReFresh-Logic арендовала склад для 3PL-операций площадью более 14 тыс. кв. м в логопарке «Валищево»
Склады
«Деловые линии» – резидент «ПЛТ Северное Шереметьево»
ТК «Деловые линии» арендовала склад площадью более 13 тыс. кв. м в иннопарке «Северное Шереметьево»
Склады
«Марр Руссия» – новый резидент парка «РУСИЧ-Шушары»
«Марр Руссия» арендовала охлаждаемые и морозильные камеры в мульти-температурном складском комплексе «РУСИЧ»
Склады
ReFresh-Logic расширяет свое присутствие на Юго-Западе Москвы
IBC Real Estate закрыла две сделки по аренде складских помещений общей площадью более 30 тыс. кв. м
Инвестиции
Торговые центры «МЕГА» стали российским активом
IBC Real Estate выступила консультантом крупнейшей в истории рынка сделки по приобретению Группой Газпромбанк сети торговых центров МЕГА в России
Склады
Wildberries арендовал склад в Московском регионе
IBC Real Estate нашла склад для Wildberries площадью 9 400 кв. м рядом с Подольском
Склады
В Ленобласти может появиться новый РЦ Wildberries
Компания IBC Real Estate выступила консультантом сделки по приобретению земельного участка 29,8 га под строительство распределительного центра Wildberries
Склады
ВсеИнструменты.ру вышел на BTS в Обухово
IBC Real Estate закрыла сделку по строительству склада в формате built-to-suit в аренду площадью порядка 110 000 кв. м на востоке Московской области
Склады
Мультисервисный логистический оператор ПЭК арендовал склад в Воронеже
IBC Real Estate закрыла сделку по аренде складского помещения для компании ПЭК
Ритейл
ТРЦ «Алатырь» встал на путь обновлений
Результатом первого этапа перезагрузки станет новая концептуальная зона фуд-корта
Склады
«Марвел-Логистика» арендовала 8,5 тыс. кв. м в Шушарах
Команда IBC Real Estate нашла склад для клиента в условиях дефицитного рынка
Склады
MYGRASS – новый резидент «Технопарк М4»
IBC Real Estate выступила эксклюзивным консультантом сделки по аренде складского помещения на территории СК «Технопарк М4» для крупнейшего дистрибьютора торговой марки Grass
Склады
3PL оператор Unigroup арендовал склад площадью более 23 тыс. кв. м в Казахстане
Unigroup в партнерстве с Focus Logistics реализует новый BTS проект в Казахстане
Склады
Российская е-com компания арендовала склад на северо-западе Казахстана
Крупный российский онлайн-ритейлер арендовал единственный складской комплекс класса А в г. Актобе на северо-западе Казахстана
Склады
ARMTEK расположился на реконструированной территории бывшего завода
Дистрибьютор ARMTEK арендовал склад площадью более 7 тыс. кв. м на территории бывшего завода на востоке ЦКАД
Склады
GLOBAL FOODS откроет флагманский склад на территории Москвы
GLОBAL FOODS арендовала мультитемпературный склад площадью более 12 тыс. кв. м в «PNK-Внуково»
Склады
ReFresh-Logic расширяет свое присутствие на юге московского региона
ReFresh-Logic арендовала склад для 3PL-операций площадью более 14 тыс. кв. м в логопарке «Валищево»
Склады
«Деловые линии» – резидент «ПЛТ Северное Шереметьево»
ТК «Деловые линии» арендовала склад площадью более 13 тыс. кв. м в иннопарке «Северное Шереметьево»
Склады
«Марр Руссия» – новый резидент парка «РУСИЧ-Шушары»
«Марр Руссия» арендовала охлаждаемые и морозильные камеры в мульти-температурном складском комплексе «РУСИЧ»
Склады
ReFresh-Logic расширяет свое присутствие на Юго-Западе Москвы
IBC Real Estate закрыла две сделки по аренде складских помещений общей площадью более 30 тыс. кв. м
Склады
Wildberries арендовал склад в Московском регионе
IBC Real Estate нашла склад для Wildberries площадью 9 400 кв. м рядом с Подольском
Склады
В Ленобласти может появиться новый РЦ Wildberries
Компания IBC Real Estate выступила консультантом сделки по приобретению земельного участка 29,8 га под строительство распределительного центра Wildberries
Склады
ВсеИнструменты.ру вышел на BTS в Обухово
IBC Real Estate закрыла сделку по строительству склада в формате built-to-suit в аренду площадью порядка 110 000 кв. м на востоке Московской области
Склады
Мультисервисный логистический оператор ПЭК арендовал склад в Воронеже
IBC Real Estate закрыла сделку по аренде складского помещения для компании ПЭК
Показать больше
Поговорим обисследованиях

Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете свое согласие на обработку и использование ваших персональных данных