Драйверы спроса на складском рынке Московского региона

Почти половину спроса на столичном складском рынке в 2022 году сформировал онлайн-ритейл
Поделиться:
Последние тренды
Большая пятерка консультантов в составе Moscow Research Forum обновит классификацию офисной недвижимости
Офисная вакансия Санкт-Петербурга шагнула на 3 года назад

2022 год стал для рынка коммерческой недвижимости проверкой на прочность. Сложная ситуация на потребительском рынке, сбои в поставках, нарушение привычных логистических цепочек и кардинальная переориентация маршрутов – все это предрекало кризисные последствия, однако в сравнении с другими сегментами рынок складской недвижимости продемонстрировал наибольшую устойчивость.

По данным аналитиков IBC Real Estate объем спроса на складские помещения в Московском регионе по итогам 2022 года составил 1,4 млн кв. м, что сопоставимо со средними значениям 2017-2019 гг. При этом в сравнении с рекордным 2021 годом спрос сократился почти в два раза, что обусловлено не только экономическими изменениями, но и процессом стабилизации после пиковых значений 2021 года, когда на складском рынке был зафиксирован исторический максимум по объему сделок.

Большую долю в структуре спроса 2022 года составила классическая аренда – 71% или 995 тыс. кв. м. Доля продажи в общем объеме сделок оказалась всего 5% (72 тыс. кв. м). Доля субаренды составила 13% или 177 тыс. кв. м. Ключевым изменением в структуре спроса стало значительное падение интереса к строительству объектов под заказчика, BTS-проекты заняли 11% в общем объеме (155 тыс. кв. м). Таким образом фокус спроса практически полностью сместился в готовые здания с более гибкими условиями договоров и быстрой возможностью заезда. Изменение горизонта планирования – основная причина трансформаций. В ближайший год динамика спроса сохранится на уровне 2022 года и будет оставаться сдержанной под влиянием внешних факторов.

Структура спроса, классы А и В, тыс. кв. м


“Природа спроса во многом трансформируется: 

 несмотря на то, что логистика и работа  с товарными запасами - ключевые приоритеты для бизнеса, арендаторы находятся в поиске наиболее гибких с точки зрения коммерческих условий объектов. Основным приоритетом становится возможность быстрого доступа и гибкие условия договора, позволяющие клиенту оперативно реагировать и трансформировать свои логистические стратегии в условиях сжатого горизонта планирования. Инновационные, нестандартные решения, уникальные собственные объекты, запуск которых ключевые игроки рынка прежде были готовы ждать по 1-1,5 года, уходят на второй план,” – констатирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями​ IBC Real Estate.

Лидером в структуре спроса на складские объекты Москвы и Подмосковья по отраслям в 2022 году стали онлайн-операторы с долей 44% (620 тыс. кв. м). В остальном распределение было относительно равномерным: 8 % (118 тыс. кв. м) – многоканальный ритейл, 13% (184 тыс. кв. м) – логистика, 11% (152 тыс. кв. м) – производственные компании, 15% (204 тыс. кв. м) – дистрибьюторов и 9% (122 тыс. кв. м) составили другие отрасли.

Структура спроса, классы А и В, тыс. кв. м


Таким образом на рынке стало очевидным доминирование и усиление роли маркетплейсов ввиду полного и стабильного ассортимента, обеспеченного селлерами, и обусловлено в числе прочих факторов притоком новых продавцов на фоне импортозамещения.

По итогам 2022 года эксперты IBC Real Estate также отмечают увеличение в структуре спроса доли дистрибьюторов – единственной категории арендаторов, которая продемонстрировала положительную динамику – рост на 7%. При этом ситуация остается неравномерной и зависит от сегмента дистрибьютора. Fashion-гиганты столкнулись со значительными трудностями и отказом со стороны глобальных брендов от работы на российском рынке. Дистрибьюторы товаров, где доля импорта была особенно высока, а налаживание их локального производства затруднено, получили импульс к развитию (такие сегменты как автозапчасти, телекоммуникационное оборудование, парфюмерия и косметика). В ближайшие годы спрос со стороны данной категории арендаторов будет устойчив.

Доля вакантных площадей с учетом субаренды в Московском регионе составила по итогу 2022 года 3% (668 тыс. кв. м против 947 тыс. кв. м в 3 квартале). Восстановление деловой активности в конце года позволило удержать индикатор на комфортном и здоровом для рынка уровне. Важным изменением стала трансформация предложения субаренды: ряд игроков пересмотрели планы и отказались от вывода площадей на рынок, что также способствовало снижению вакантности.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на складские площади в Москве и области в 2022 году составила 5 800 рублей за кв. м в год, показав снижение на 7% от пикового значения 1 квартала 2022, когда показатель был на уровне 6 250 рублей за кв. м в год. В ближайший год аналитики IBC Real Estate ожидают, что ставка аренды продолжит дальнейшее снижение – до 5 700 рублей за кв. м в год.  С учетом неустойчивого спроса долгий срок экспозиции вакантных блоков станет причиной для более гибкой позиции собственников.

Структура запрашиваемых ставок аренды на сухие складские объекты*, класс А




Услуги компании
Истории клиентов
Все истории
Офисы
Склады
Инвестиции
Офисы
СберМаркет арендовал flex-офис во флагманском проекте Space 1
Штаб-квартира разместится на верхних этажах 6-этажного здания на острове Балчуг
Склады
«Марвел-Логистика» арендовала 8,5 тыс. кв. м в Шушарах
Команда IBC Real Estate нашла склад для клиента в условиях дефицитного рынка
Офисы
Компания АБН стала новым арендатором Comcity
Площадь нового офиса составила около 1,7 тыс. кв. м в новой фазе “Браво”
Склады
Алвиса – новый резидент логопарка «Истра»
Ведущий производитель алкоголя в России – ГК «Алвиса» арендовал складское помещение класса А площадью 18 тыс. кв. м в логопарке «Истра»
Склады
ITECO приехал в Успенский
Крупный логистический оператор ITECO арендовал складское помещение класса А в технопарке «Успенский»
Склады
MYGRASS – новый резидент «Технопарк М4»
IBC Real Estate выступила эксклюзивным консультантом сделки по аренде складского помещения на территории СК «Технопарк М4» для крупнейшего дистрибьютора торговой марки Grass
Склады
3PL оператор Unigroup арендовал склад площадью более 23 тыс. кв. м в Казахстане
Unigroup в партнерстве с Focus Logistics реализует новый BTS проект в Казахстане
Склады
Российская е-com компания арендовала склад на северо-западе Казахстана
Крупный российский онлайн-ритейлер арендовал единственный складской комплекс класса А в г. Актобе на северо-западе Казахстана
Склады
ARMTEK расположился на реконструированной территории бывшего завода
Дистрибьютор ARMTEK арендовал склад площадью более 7 тыс. кв. м на территории бывшего завода на востоке ЦКАД
Офисы
Новый БЦ White Sea на Беломорской будет сдан на эксклюзиве
IBC Real Estate выступит эксклюзивным брокером нового бизнес-центра площадью 6 250 кв. м на севере Москвы
Офисы
Группа компаний RBE Group сосредоточила управление бизнесом в Имперском доме
IBC Real Estate выступила консультантом сделки по аренде ГК RBE Group офиса в БЦ «Имперский Дом»
Склады
GLOBAL FOODS откроет флагманский склад на территории Москвы
GLОBAL FOODS арендовала мультитемпературный склад площадью более 12 тыс. кв. м в «PNK-Внуково»
Склады
ReFresh-Logic расширяет свое присутствие на юге московского региона
ReFresh-Logic арендовала склад для 3PL-операций площадью более 14 тыс. кв. м в логопарке «Валищево»
Склады
«Деловые линии» – резидент «ПЛТ Северное Шереметьево»
ТК «Деловые линии» арендовала склад площадью более 13 тыс. кв. м в иннопарке «Северное Шереметьево»
Склады
«Марр Руссия» – новый резидент парка «РУСИЧ-Шушары»
«Марр Руссия» арендовала охлаждаемые и морозильные камеры в мульти-температурном складском комплексе «РУСИЧ»
Склады
ReFresh-Logic расширяет свое присутствие на Юго-Западе Москвы
IBC Real Estate закрыла две сделки по аренде складских помещений общей площадью более 30 тыс. кв. м
Инвестиции
Торговые центры «МЕГА» стали российским активом
IBC Real Estate выступила консультантом крупнейшей в истории рынка сделки по приобретению Группой Газпромбанк сети торговых центров МЕГА в России
Склады
Wildberries арендовал склад в Московском регионе
IBC Real Estate нашла склад для Wildberries площадью 9 400 кв. м рядом с Подольском
Склады
В Ленобласти может появиться новый РЦ Wildberries
Компания IBC Real Estate выступила консультантом сделки по приобретению земельного участка 29,8 га под строительство распределительного центра Wildberries
Склады
ВсеИнструменты.ру вышел на BTS в Обухово
IBC Real Estate закрыла сделку по строительству склада в формате built-to-suit в аренду площадью порядка 110 000 кв. м на востоке Московской области
Склады
«Марвел-Логистика» арендовала 8,5 тыс. кв. м в Шушарах
Команда IBC Real Estate нашла склад для клиента в условиях дефицитного рынка
Склады
Алвиса – новый резидент логопарка «Истра»
Ведущий производитель алкоголя в России – ГК «Алвиса» арендовал складское помещение класса А площадью 18 тыс. кв. м в логопарке «Истра»
Склады
ITECO приехал в Успенский
Крупный логистический оператор ITECO арендовал складское помещение класса А в технопарке «Успенский»
Склады
MYGRASS – новый резидент «Технопарк М4»
IBC Real Estate выступила эксклюзивным консультантом сделки по аренде складского помещения на территории СК «Технопарк М4» для крупнейшего дистрибьютора торговой марки Grass
Склады
3PL оператор Unigroup арендовал склад площадью более 23 тыс. кв. м в Казахстане
Unigroup в партнерстве с Focus Logistics реализует новый BTS проект в Казахстане
Склады
Российская е-com компания арендовала склад на северо-западе Казахстана
Крупный российский онлайн-ритейлер арендовал единственный складской комплекс класса А в г. Актобе на северо-западе Казахстана
Склады
ARMTEK расположился на реконструированной территории бывшего завода
Дистрибьютор ARMTEK арендовал склад площадью более 7 тыс. кв. м на территории бывшего завода на востоке ЦКАД
Склады
GLOBAL FOODS откроет флагманский склад на территории Москвы
GLОBAL FOODS арендовала мультитемпературный склад площадью более 12 тыс. кв. м в «PNK-Внуково»
Склады
ReFresh-Logic расширяет свое присутствие на юге московского региона
ReFresh-Logic арендовала склад для 3PL-операций площадью более 14 тыс. кв. м в логопарке «Валищево»
Склады
«Деловые линии» – резидент «ПЛТ Северное Шереметьево»
ТК «Деловые линии» арендовала склад площадью более 13 тыс. кв. м в иннопарке «Северное Шереметьево»
Склады
«Марр Руссия» – новый резидент парка «РУСИЧ-Шушары»
«Марр Руссия» арендовала охлаждаемые и морозильные камеры в мульти-температурном складском комплексе «РУСИЧ»
Склады
ReFresh-Logic расширяет свое присутствие на Юго-Западе Москвы
IBC Real Estate закрыла две сделки по аренде складских помещений общей площадью более 30 тыс. кв. м
Склады
Wildberries арендовал склад в Московском регионе
IBC Real Estate нашла склад для Wildberries площадью 9 400 кв. м рядом с Подольском
Склады
В Ленобласти может появиться новый РЦ Wildberries
Компания IBC Real Estate выступила консультантом сделки по приобретению земельного участка 29,8 га под строительство распределительного центра Wildberries
Склады
ВсеИнструменты.ру вышел на BTS в Обухово
IBC Real Estate закрыла сделку по строительству склада в формате built-to-suit в аренду площадью порядка 110 000 кв. м на востоке Московской области
Показать больше
Поговорим обисследованиях

Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете свое согласие на обработку и использование ваших персональных данных