Сегодня рынок сервисных офисов насчитывает 398 тыс. кв. м качественных офисных площадей и 56 тыс. рабочих мест. Доля данного формата в общем объеме офисного рынка Москвы составляет 2%. Свыше 80% площадей принадлежат сетевым операторам, суммарно – это 329 тыс. кв. м или 45 тыс. рабочих мест.
По данным IBC Real Estate за год доля свободных рабочих мест в сетевых сервисных офисах Москвы сократилась на 7,5 тыс. раб. мест или 18,4 п.п. – с 26,3% по итогам I кв. 2023 года до 7,9% по итогам I кв. 2024 года. Такое снижение поддерживает тренд на дефицит качественного предложения на офисном рынке в целом: в классических офисах вакантность упала за год на 5 п.п. – до 7,4%.
Ключевые индикаторы рынка сервисных офисов Москвы
По ключевым деловым локациям Москвы количество вакантных рабочих мест приближается к минимальным значениям. Единичные премиальные предложения в сетевых сервисных офисах зафиксированы в Ленинградском коридоре и Москва-Сити, доля свободных площадей в этих деловых районах составляет на сегодня 0,8% и 3,7%, соответственно.
Дефицит сервисных офисов отражает высокий уровень арендных ставок: по итогам I квартала 2024 года в Ленинградском деловом коридоре средневзвешенная ставка аренды составила 45 833 руб. / раб. м. в месяц (без учета НДС), что на 34% выше показателя I квартала 2023 года – 34 217 руб. / раб. м. в месяц (без учета НДС). В Москва-Сити за три месяца 2024 года средневзвешенная арендная ставка составила 39 216 руб. / раб. м. в месяц (без учета НДС), что на 1% выше значения за аналогичный период 2023 года – 38 788 руб. / раб. м. в месяц (без учета НДС).
В Центральном деловом районе представлено наибольшее число площадок – в локации функционируют 37 сервисных офисов, 23 из которых – сетевые. Уровень вакансии в ЦДР сократился с конца 2023 года на 7,4 п.п. – с 11,5% до 4,1%. Средневзвешенная ставка аренды составила 35 567 руб. / раб. м. в месяц (без учета НДС), что на 2% выше среднерыночного показателя на I квартал 2024 года – 35 002 руб. / раб. м. в месяц (без учета НДС) и на 5% превышает среднее значение ставки аренды в данной локации за I квартал 2023 года – 33 986 руб. / раб. м. в месяц (без учета НДС).
Растущая популярность сервисных офисов и, как следствие, сокращение вакантных рабочих мест определяют их как успешную альтернативу классическому формату. За I квартал 2024 года на рынке сервисных офисов была открыта одна новая площадка – Workki Тульская (11 тыс. кв. м / 1 450 рабочих мест). По итогам года планируется открытие еще восьми спекулятивных площадок общей площадью 38 тыс. кв. м или 5 тыс. рабочих мест. Крупнейшая из них – площадка оператора Business Club на Ходынском поле (10 тыс. кв. м офисов / 1 426 рабочих мест). Также запланировано открытие таких площадок как Apollax Space Никольская (7 тыс. кв. м офисов / 952 рабочих места), CityStone (5 тыс. кв. м офисов / 650 рабочих мест), Малый Каретный пер., 11, с. 3 (3 тыс. кв. м офисов / 488 рабочих мест), Signature Столешников (5 тыс. кв. м офисов / 479 рабочих мест), Apollax Space Технопарк (3 тыс. кв. м офисов / 418 рабочих мест), Space 1 Лужники (2 тыс. кв. м офисов / 325 рабочих мест), Атмосфера Подколокольный (3 тыс. кв. м офисов / 315 рабочих мест).
Однако ввод новых объектов сможет лишь временно скорректировать долю вакансии на рынке Москвы, главным образом, за счет высокой востребованности сервисных офисных пространств. По прогнозам аналитиков IBC Real Estate к концу 2024 года доля свободных рабочих мест может снизится до 5,5%.
Объем сделок на рынке сервисных офисов Москвы с начала 2024 года составил 1,6 тыс. рабочих мест. Данный показатель практически в два раза ниже результатов I квартала 2023 года – 3 тыс. рабочих мест, но то снижение обусловлено отсутствием на рынке качественного крупного предложения: как следствие, средний объем сделок за первые три месяца 2024 года составил лишь 32 рабочих места.
Наиболее популярной с точки зрения спроса локацией за I квартал 2024 года стал Центральный деловой район – 33% из числа всех арендованных рабочих мест. К топ-3 новых сделок в сервисных офисах за I квартал 2024 года можно отнести аренду площадки SOK Сити полностью IT-компанией (3 тыс. кв. м / 256 рабочих мест), площадей на 4 и 14 этажах в Apollax Space Новосущевский производственной компанией «Автотор» (1,6 тыс. кв. м / 209 рабочих мест) и соглашение об аренде рабочих мест на новой площадке 2024 года Worrki Тульская российской компанией PerfectCom IT Solutions (1,5 тыс. кв. м / 193 рабочих места.)
Портрет арендатора сервисного офиса в 2024 году формируют преимущественно российские компании, доля которых составляет 82%. При этом, 83% из числа всех арендованных рабочих мест с начала года приходятся на три сферы – IT (44%), производств (20%) и финансовый сектор (19%). Результаты отличны от данных по итогам 2023 года, где большой объем новой аренды составляли компании из сектора e-commerce – 21% всех сделок, где известен арендатор.
Средний размер сделки по количеству арендованных рабочих мест составляет 32 рабочих места. Лишь 10% из числа всех закрытых сделок (5 из 49) реализованы в офисных пространствах объемом более 100 рабочих мест.
Сфера деятельности арендаторов сервисных офисов за I кв. 2024 года
“Мы наблюдаем продолжающееся
снижение доли вакантных рабочих мест как в качественных площадках сервисных офисов, так и в классических офисных пространствах Москвы. По результатам I квартала 2024 года вакантность в этих форматах практически сравнялась и составила менее 8%. Спрос на сервисные площадки продолжает расти, в связи с чем по итогам года уровень вакансии в сегменте может составить 5,5%. Средневзвешенная ставка аренды в сетевых сервисных офисах в течение года по нашим прогнозам будет варьироваться в диапазоне 32–35 тыс. руб./раб. место в месяц,” – комментирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.
