Что такое комплексное развитие территорий

Старые пятиэтажки с прогнившими перекрытиями, брошенные заводские корпуса посреди жилых кварталов, пустыри без дорог и коммуникаций — всё это привычная картина для российских городов. Менять её точечно, по одному дому, долго и неэффективно. Именно поэтому государство выстроило системный механизм обновления городских пространств — комплексное развитие территорий (КРТ).

Этот инструмент работает сразу на нескольких уровнях: сносит аварийное жильё, прокладывает новые дороги, строит школы и поликлиники, привлекает частные инвестиции. Всё — в рамках единого проекта, на одной территории, по единому плану.

Определение КРТ: что говорит закон

КРТ — сокращение от «комплексное развитие территорий». Юридическое определение КРТ прописано в пункте 34 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ). По определению КРТ — это совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования.

Правовую основу механизма заложил Федеральный закон №494-ФЗ от 30 декабря 2020 года «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации». Именно он ввёл в Градостроительный кодекс Российской Федерации единый механизм КРТ — взамен разрозненных инструментов, которые действовали раньше: РЗТ (развитие застроенных территорий), КОТ (комплексное освоение территорий) и нескольких других механизмов с похожими функциями, но разными правилами.

Важно! С момента принятия 494-ФЗ законодательство о КРТ несколько раз уточнялось. В конце 2024 года приняли очередной пакет поправок, который вступил в силу в 2025 году, — он затронул, в частности, вопросы использования механизма КРТ в рамках программы реновации.

КРТ в градостроительстве — инструмент территориального планирования и градостроительного зонирования. Это значит, что любой проект начинается с документации по планировке территории (ППТ), а всё будущее строительство ведётся в строгих рамках, установленных градостроительным регламентом. За федеральную политику в сфере КРТ отвечает Департамент комплексного развития территорий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России).

Помимо региональных властей и частных застройщиков, в реализации КРТ активно участвует АО «ДОМ.РФ» (институт развития в жилищной сфере, подконтрольный государству) — в качестве федерального оператора. ДОМ.РФ может выступать стороной договора о КРТ, финансировать подготовку документации по планировке территории и обеспечивать взаимодействие между регионом и застройщиком. Это особенно актуально там, где у региона недостаточно собственных ресурсов для запуска проекта. По данным мониторинга Минстроя России на 1 января 2025 года, в проработке находилось 1 429 территорий общей площадью 35,7 тыс. га с градостроительным потенциалом 252,3 млн кв. м. Принято 720 решений о КРТ. В рамках проектов жилой застройки расселено 228,25 тыс. кв. м жилого фонда, жилищные условия улучшили более 13,2 тыс. человек.

Организационно КРТ строится на договоре между уполномоченным органом власти и застройщиком или инвестором. Этот договор фиксирует обязанности каждой стороны, сроки реализации и финансовые условия. Без такого договора проект не запускается.

Цели и задачи КРТ

Цели КРТ закреплены в статье 64 ГрК РФ. Если убрать юридический язык, суть сводится к одному: сделать город удобным, современным и экономически живым.

Ключевые задачи комплексного развития территорий:

• Обновление городской среды — снос аварийного и ветхого жилья, замена морально устаревшего фонда современными домами с нормальными планировками и инженерными системами.

• Развитие транспортной и инженерной инфраструктуры — дороги, сети электроснабжения, водоснабжение, канализация, общественный транспорт.

• Строительство социальных объектов — школ, детских садов, поликлиник, которые появляются вместе с новыми жилыми домами, а не через несколько лет после них.

• Повышение инвестиционной привлекательности территорий — обновлённые районы с чёткой инфраструктурой интересны бизнесу, что создаёт новые рабочие места прямо в квартале.

• Устойчивое развитие городов — долгосрочный баланс между жилой, коммерческой и общественной функциями городских пространств.

КРТ в строительстве отличается от обычной точечной застройки принципиально. Застройщик, получивший право реализовать проект, обязан возвести не только жилые дома, но и всю сопутствующую инфраструктуру. Строить дома без школ, дорог и парков в рамках КРТ нельзя — это требование закона.

Социально-экономические эффекты

Обновление городской среды через механизм КРТ создаёт цепочку взаимосвязанных результатов. Жители получают новые квартиры взамен аварийных. Районы — современную инженерную и социальную инфраструктуру. Город — рост налоговых поступлений и инвестиций.

Отдельный эффект — экологический. Редевелопмент промышленных зон позволяет рекультивировать загрязнённые земли, убрать из жилых кварталов производственные мощности и создать на их месте жильё и общественные пространства — парки, набережные, пешеходные зоны.

Важный экономический момент: в рамках проектов КРТ возможно строительство офисных центров, бизнес-парков и торговых объектов. Это позволяет людям работать рядом с домом, разгружает транспортную сеть и делает районы более самодостаточными.

Виды КРТ: какие территории попадают под программу

Градостроительный кодекс РФ в статье 65 выделяет четыре вида КРТ. Каждый тип — под свой сценарий.

1. КРТ жилой застройки — работа с жилыми кварталами, где сосредоточены аварийные или признанные подлежащими сносу многоквартирные дома. В зону проекта могут попадать и дома, формально не признанные аварийными, если они соответствуют критериям, установленным нормативным актом конкретного региона. Именно этот вид часто сравнивают с реновацией — и сравнение оправдано: реновация как московская программа переселения из пятиэтажек технически представляет собой частный случай КРТ жилой застройки.

2. КРТ нежилой застройки — редевелопмент промышленных территорий, заброшенных производственных корпусов, складских комплексов. Промзоны — главная точка приложения этого механизма. Бывший завод в центре города превращается в деловой квартал, жилой комплекс или смешанное пространство.

3. КРТ незастроенной территории — освоение пустырей и слабо используемых участков в городской черте. Здесь проектировщики работают «с чистого листа»: закладывают планировку, дороги, социальные объекты и жилую застройку ещё до начала строительства. Такой подход позволяет избежать типичной ошибки советских и постсоветских микрорайонов — когда дома вставали в чистом поле без магазинов, школ и нормального транспорта.

4. КРТ по инициативе правообладателей — механизм, при котором сами собственники участков или зданий объединяются и инициируют развитие территории. Они сами берутся за реконструкцию или новое строительство, без внешнего инвестора.

Застроенные и незастроенные территории: в чём разница подходов

Работа с застроенными территориями — через реновацию и редевелопмент — технически сложнее. Здесь приходится координировать интересы жителей, собственников нежилых помещений, арендаторов. Часть объектов подлежит сносу, часть — реконструкции. Процедура изъятия объектов недвижимости у правообладателей строго регулируется законом: сначала заключается договор, потом — компенсация по рыночной оценке, и только затем снос.

С незастроенными участками проще в части согласований с жителями, но сложнее с инфраструктурой: всё приходится создавать с нуля, включая подключение к инженерным сетям, что требует значительных инвестиций на старте.

Какие объекты попадают под КРТ

Критерии выбора территорий для включения в программу КРТ определяет законодательство. Территория может стать зоной КРТ, если в её границах расположены:

• многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

• дома с физическим и моральным износом, соответствующие критериям регионального норматива;

• объекты, фактическое использование которых не совпадает с видом разрешённого использования (ВРИ), установленным Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);

• объекты самовольного строительства;

• здания с параметрами, которые не соответствуют действующим градостроительным регламентам.

Важно: С 1 января 2024 года для принятия решения о КРТ больше не требуется предварительного судебного признания объекта самовольной постройкой. Это ускоряет запуск проектов.

Земельные участки — ключевой объект в механизме КРТ. Именно характеристики земли (собственник, ВРИ, наличие обременений, соответствие ПЗЗ) определяют, можно ли включить участок в проект. В решении о КРТ обязательно прописываются границы зоны, предельные сроки реализации, планируемые параметры застройки и показатели обеспеченности инфраструктурой.

Как выглядит процедура КРТ для жителей и правообладателей

После того как территорию включают в проект, события развиваются по чёткой схеме:

1. Сначала уполномоченный орган публикует проект решения о КРТ — с границами зоны, сроками и параметрами застройки. 

2. Одновременно каждому правообладателю объектов недвижимости в зоне направляют письменное предложение о заключении договора. На ответ — 45 дней. 

3. Если правообладатель соглашается, договор заключают напрямую с ним. Если нет — право на реализацию проекта выставляют на торги, а объект в итоге изымают через суд с выплатой рыночной компенсации, которую определяет независимый оценщик по Федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Преимущества КРТ: что даёт этот механизм

Преимущества КРТ по сравнению с точечной застройкой или отдельными программами расселения — в системности. Проект охватывает территорию целиком, а не отдельные дома.

Конкретные плюсы механизма:

• Качество городской среды растёт комплексно. Новый дом получает нормальные дворы, парковки, озеленение и подъездные пути — всё сразу, а не поэтапно через годы.

• Жилищно-коммунальное хозяйство обновляется вместе со зданиями. Старые трубы и подстанции заменяют до ввода домов в эксплуатацию, а не когда они начнут аварийно разрушаться.

• Привлечение частного капитала. Застройщик берёт на себя значительную часть затрат, снижая нагрузку на региональный бюджет.

• Устойчивое развитие городов обеспечивается долгосрочным планированием: проект рассматривает территорию как единое целое, с перспективой на 10–20 лет.

• Экологическая безопасность повышается за счёт рекультивации загрязнённых промзон и создания зелёных общественных пространств.

Одновременно у КРТ есть объективные сложности в реализации. Координация между регионом, муниципалитетом, застройщиком и жителями — процесс небыстрый. Крупные проекты требуют длительного времени: от принятия решения до ввода первых домов нередко проходит несколько лет. Финансирование зависит от привлекательности территории для инвесторов, и в малых городах найти застройщика сложнее, чем в Москве или Екатеринбурге.

КРТ как инструмент решения системных городских проблем

Российские города накопили серьёзный груз: ветхий жилфонд, устаревшие инженерные сети, промзоны в неудобных локациях, нехватку социальных объектов. Точечные решения здесь не работают — одну трубу починили, а дом рядом уже аварийный.

Принципы комплексного развития решают эту задачу иначе. Вся территория получает новую жизнь в рамках одного проекта. Улучшение качества городской среды при этом означает рост привлекательности района для жителей и бизнеса, что запускает дальнейшее экономическое развитие уже без государственного участия.

Проекты КРТ финансируются из нескольких источников: 

• бюджеты федерального и регионального уровней;

• средства застройщика;

• инструменты «Инфраструктурного меню». 

Последнее — это пакет федеральных механизмов поддержки: инфраструктурные бюджетные кредиты (ИБК), которые регионы получают от федерального центра под льготную ставку на срок до 15 лет, и инфраструктурные облигации ДОМ.РФ, через которые привлекается частный капитал на строительство коммунальных и транспортных объектов. Это позволяет регионам строить дороги и сети за счёт длинных и дешёвых денег, не перегружая текущий бюджет.

Механизм КРТ продолжает развиваться: поправки в законодательство выходят регулярно, круг применения инструмента расширяется, регионы нарабатывают практику. По сути, перед страной стоит задача обновить значительную часть городского фонда, накопленного за советский период, — и комплексное развитие территорий остаётся главным инструментом, через который государство эту задачу решает.

Часто задаваемые вопросы

В чём суть КРТ?

КРТ — государственный механизм, при котором выбранная городская территория обновляется по единому проекту: сносится аварийная застройка, строится новое жильё, прокладываются дороги и инженерные сети, возводятся социальные объекты.

Что включает в себя комплексное развитие территории?

Снос аварийных и ветхих объектов, строительство жилых домов, создание транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, благоустройство территорий — дворы, парки, общественные пространства.

Что такое КРТ простыми словами?

Городской квартал или промзону разрабатывают «с нуля» по единому плану. Застройщик обязан построить не только дома, но и школы, дороги и сети — иначе договор не подпишут.

Чем КРТ отличается от реновации?

Реновация — это московская программа переселения из пятиэтажек, финансируемая из бюджета города. КРТ — федеральный механизм, работающий по всей России и включающий несколько типов территорий. Московская реновация формально представляет собой частный случай КРТ жилой застройки.

Какие дома попадают под КРТ?

Аварийные многоквартирные дома, а также дома с высоким износом, которые соответствуют критериям регионального норматива. Конкретные критерии устанавливает каждый субъект РФ самостоятельно.

Можно ли строить дом в зоне КРТ?

Новое строительство в зоне КРТ возможно только в рамках утверждённого проекта и в соответствии с документацией по планировке территории. Самовольное строительство исключено.

Как узнать, включён ли участок в КРТ?

Информацию публикуют на официальных сайтах региональных органов власти и муниципалитетов. В Москве — на портале krt.mos.ru. Также можно обратиться в комитет архитектуры и градостроительства региона или запросить сведения через ЕГРН.

Кто принимает решение о КРТ?

На федеральном уровне — Правительство РФ. На региональном — высший исполнительный орган субъекта РФ. Муниципалитеты принимают решения по территориям в пределах своих полномочий. Всю политику в этой сфере координирует Минстрой России.