Торговые улицы Москвы: обзор рынка стрит-ритейла

Доля свободных площадей на ключевых торговых коридорах столицы держится на уровне 7,4% — несколько ниже, чем в докризисном 2019 году, когда показатель составлял 9,3%. За год на этих улицах сменилось около 120 арендаторов, почти вдвое больше, чем годом ранее. Формат остаётся привлекательным для бизнеса именно из-за такой динамики: освобождающиеся точки быстро находят новых операторов, а конкуренция за лучшие локации не ослабевает даже на фоне снижения потребительской активности. Данные основаны на исследовании IBC Real Estate за 2026 год.

Какие улицы входят в число ключевых

В выборку исследования входят 12 торговых коридоров: Тверская, Новый Арбат, Петровка, Кузнецкий Мост, Никольская, Мясницкая, Маросейка, Покровка, Пятницкая, Камергерский, Столешников и Климентовский переулки. Каждая из этих улиц имеет собственную специализацию, сложившуюся за много лет.

Лучшие торговые улицы Москвы делятся на три типа по составу арендаторов:

• гастрономические коридоры — Камергерский и Климентовский переулки, Мясницкая, где преобладают кафе и рестораны;

• fashion-коридоры — Столешников переулок и Петровка, специализирующиеся на одежде, обуви и премиальных брендах;

• мультикатегорийные улицы — Кузнецкий Мост, Маросейка, Никольская, Новый Арбат, Покровка, Пятницкая и Тверская, где арендаторы распределены более равномерно.

Специализация коридоров усиливается из года в год: доля общепита на Мясницкой выросла с 44% в 2021 году до 51,3% в 2026-м, а доля одежды и обуви в Столешниковом переулке — с 38% до 47,2% за тот же период.

Уровень вакансии и как она менялась

Вакантные помещения торговые улицы Москвы теряли активнее в кризисные годы, а сейчас показатель стабилизировался на уровне ниже докризисного.

Динамика по конкретным улицам за 2025-2026 годы разошлась: на пяти коридорах вакансия снизилась — Кузнецкий Мост, Маросейка, Новый Арбат, Столешников переулок и Тверская. На пяти других выросла — Климентовский переулок, Мясницкая, Петровка, Покровка и Пятницкая. Ещё на двух улицах — Камергерском переулке и Никольской — показатель не изменился.

Самая заметная позитивная динамика — в Столешниковом переулке: вакансия сократилась с 24% до 10%, в основном за счёт выхода российских ритейлеров Avgust, BORK и Pervert. Кузнецкий Мост восстанавливается медленнее — с 13% до 9%. А вот на Мясницкой показатель вырос втрое — с 5% до 15% — из-за закрытия сетевых операторов, включая «Шоколадницу» и магазин Munz store.

Отдельная тенденция касается магазинов, которые официально не закрылись, но приостановили работу. В 2022 году такие точки встречались на пяти из 12 улиц и занимали 2,2% площадей. К 2026 году их осталось всего 10 — и они сохранились только на двух коридорах, Столешниковом переулке и Петровке, где по-прежнему стоят закрытые витрины Dior, Louis Vuitton, Prada, Gucci и Van Cleef & Arpels. За последний год площади освободили Chanel на Петровке и Omega на Кузнецком Мосту, таким образом на Кузнецком Мосту потенциальной вакансии практически не осталось.

От чего зависит ставка аренды

Конкретная ставка аренды на торговых улицах Москвы формируется индивидуально для каждого объекта. Единой сетки цен на рынке нет, а разброс между локациями может быть значительным. На итоговую стоимость влияет несколько факторов:

• расположение относительно пешеходного потока — угловое помещение на пересечении улиц ценится выше, чем середина квартала;

• этаж и площадь витрины — первая линия с большой площадью стекла всегда дороже;

• специализация коридора — премиальные fashion-улицы вроде Столешникова или Петровки традиционно предполагают более высокую ставку, чем мультикатегорийные коридоры;

• состав соседних арендаторов — близость к известным брендам повышает привлекательность локации для арендатора и, соответственно, стоимость аренды.

Аренда помещения на торговой улице обходится дороже, чем аналогичная площадь в спальном районе, но окупает себя за счёт стабильного трафика — именно поэтому конкуренция за лучшие точки на ключевых коридорах остаётся высокой даже при общем снижении темпов экспансии ритейлеров.

Кто арендует помещения на торговых улицах

Общественное питание остаётся крупнейшей категорией арендаторов — 40% от общей структуры. Для сравнения, пять лет назад доля сегмента уже составляла 38%, то есть кафе и рестораны стабильно занимают лидирующую позицию на рынке.

Остальная структура распределяется так:

• сервисы — 13%;

• одежда и обувь — 12%;

• продуктовые магазины — 6%;

• ювелирные изделия — 5%;

• аптеки — 4%;

• прочие категории (банки, вакантные площади, салоны связи, косметика и парфюмерия) — 13%.

Один из заметных трендов последних лет — рост сегмента ювелирных изделий: на 0,6 процентного пункта, до 5%, благодаря открытию российских брендов Лазура, Infanta и Moonswoon. Больше всего ювелирных магазинов сосредоточено на Петровке, где их доля в структуре арендаторов достигает 22,5% — коридор сохраняет статус премиальной локации.

Кто открывается и кто закрывается

За период с середины 2025 по середину 2026 года на ключевых улицах открылось около 120 новых точек. Лидируют операторы общественного питания — 44% от всех открытий, хотя их доля сократилась на 8 процентных пунктов к предыдущему году. На Пятницкой запустились первые проекты холдинга GasparovLife — Core Mio, Loave и Romme Verte, а также разместились сетевые точки PIMS и «Дринкит». На втором месте — одежда и обувь, 18% открытий, преимущественно на Петровке: Annuko, Eclata, Ellyme, IRKE, Lyna Plus и обновлённый магазин Ushatava. Замыкают тройку сервисы — 10%, включая тестовый формат онлайн-магазина «Флаувау» на Мясницкой.

Закрытий за тот же период было больше — 119 операторов покинули свои точки, почти вдвое превысив показатель прошлого года. Треть освободившихся блоков осталась вакантной. Больше всего закрытий — снова в сегменте общественного питания, 46% (в том числе «Шоколадница», Cinnabon, Cofix), и в fashion-сегменте — 19% (уход Salvatore Ferragamo и Damiani из Столешникова переулка после 14 и 8 лет работы соответственно, а также Loro Piana с Никольской после шести лет — на его месте открылся бренд Kiton). Освободившиеся после ухода люксовых марок площади заняли российские Redcode и Marem.

Почему конкуренция в общественном питании обостряется

Почти треть закрытий в сегменте общепита обеспечивают именно сетевые операторы — конкуренция здесь особенно жёсткая. Более устойчивыми оказываются форматы с персональным подходом и кастомизацией, например, «Дринкит» или Surf Coffee, где посетитель собирает заказ под себя. Дополнительное давление на классические кафе создают продуктовые сети: они всё активнее развивают сегмент готовой еды, кулинарии и кофе-поинтов внутри своих магазинов, забирая часть аудитории у отдельных точек общественного питания на торговых улицах.

Как выбрать помещение на торговой улице для бизнеса

Прежде чем подписывать договор, стоит оценить локацию по нескольким практическим критериям — ошибка на этом этапе обходится дороже, чем время на анализ.

• Проверить реальный пешеходный трафик в разное время суток и дни недели, а не только в час пик.

• Изучить состав соседних арендаторов — совпадает ли их аудитория с целевой аудиторией нового бизнеса.

• Оценить параметры самого помещения: площадь, ширину витрины, наличие отдельного входа.

• Проверить условия договора аренды — срок, порядок индексации ставки, ответственность сторон за содержание помещения.

Специалисты IBC Real Estate помогают проанализировать конкретный коридор, сопоставить условия нескольких объектов и подобрать помещение, которое соответствует формату и бюджету бизнеса.

Стрит-ритейл или торговый центр: что выбрать

Оба формата решают похожую задачу — контакт с покупателем, но делают это по-разному. Стрит-ритейл даёт бизнесу собственную витрину на оживлённой улице и прямую видимость бренда без привязки к расписанию работы торгового центра. Торговый центр берёт на себя часть маркетинговых расходов и обеспечивает готовый поток посетителей внутри здания, но требует более строгого соблюдения общих правил комплекса.

Для бизнеса с сильным собственным брендом и узнаваемой вывеской стрит-ритейл обычно выгоднее — трафик здесь формируется естественным образом, без затрат на удержание внимания посетителей торгового центра. Для новых или менее известных марок вариант с торговым центром может быть проще на старте — за счёт готовой аудитории и совместного продвижения с другими арендаторами комплекса.

Заключение

Рынок торговых улиц Москвы держится в стабильном коридоре вакансии уже несколько лет подряд, а специализация отдельных коридоров продолжает усиливаться: гастрономические улицы всё увереннее закрепляют свой профиль, fashion-коридоры — свой. Перед выбором конкретной локации стоит сверить актуальные данные по вакансии и составу арендаторов — за несколько месяцев ситуация на отдельной улице способна измениться заметно: закроется якорный арендатор, освободится угловое помещение, пересмотрится ставка у соседей. Такой мониторинг помогает не только собственникам, но и арендаторам — вовремя увидеть освободившуюся точку на нужном коридоре и занять её раньше конкурентов.