Здание, строение, сооружение: в чём разница и зачем это знать

Отличия между зданием, строением и сооружением редко волнуют человека, пока дело не доходит до сделки, налоговой декларации или спора с администрацией. А там выясняется: то, что все называли одним словом «объект», на бумаге может проходить по трём разным статьям закона. Тип объекта определяет, нужно ли разрешение на строительство, как считать налог на имущество, какой статус получит постройка в Росреестре и что можно с ней делать дальше. Основные термины закреплены в Федеральном законе № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также в Градостроительном и Гражданском кодексах РФ. На практике границы между ними бывают подвижны, и разобраться в них полезно любому собственнику или арендатору коммерческой недвижимости. 

Что относится к зданиям

Здание — это объёмная строительная конструкция с фундаментом, несущими стенами и кровлей, внутри которой находятся помещения, пригодные для проживания или работы людей. Ключевой признак — прочная связь с землёй: перенести здание на другое место без разрушения невозможно.

Все здания делятся на две большие группы:

• жилые — многоквартирные дома, общежития, частные дома;

• нежилые — офисные центры, торговые комплексы, склады, производственные корпуса.

В сегменте коммерческой недвижимости здания — это бизнес-центры, торговые центры, складские комплексы, гостиницы, производственные корпуса. У каждого объекта — свой технический план, зарегистрированные характеристики и статус в Едином государственном реестре недвижимости.

Что такое строение в недвижимости

С понятием «строение» сложнее. Градостроительный кодекс не даёт ему отдельного определения — термин встречается только в связке «здания, строения, сооружения», без чёткой границы между этими тремя словами. 

На практике под строением понимают постройку, которая может быть как капитальной, так и временной. Разница принципиальная:

• капитальное строение имеет заглублённый фундамент, подключённые коммуникации и рассчитано на долгий срок службы;

• некапитальное строение — легкую конструкцию без прочной связи с землёй, которую можно перенести или разобрать без потери назначения.

На территории коммерческих объектов строениями обычно называют павильоны, хозяйственные постройки, вспомогательные сооружения вроде складских навесов или контрольно-пропускных пунктов. Именно от капитальности зависит, нужно ли ставить объект на кадастровый учёт и платить с него налог на имущество.

Что относится к сооружениям

Сооружение — объект, который не предназначен для постоянного нахождения людей внутри и не создаёт замкнутого пространства для жизни или работы. Его задача — техническая или инфраструктурная: передавать, соединять, ограждать, обеспечивать проезд.

К сооружениям относятся: 

• мосты и эстакады;

• трубопроводы и инженерные коммуникации;

• парковки, ограждения, стоянки;

• линии электропередачи, антенно-мачтовые конструкции;

• подземные тоннели.

Для коммерческой недвижимости сооружения — это, как правило, обслуживающая инфраструктура: внутренние проезды на территории склада, эстакады для разгрузки грузового транспорта, инженерные сети, питающие здание. Формально сооружение тоже может иметь фундамент и относиться к объектам капитального строительства, если прочно связано с землёй.

Отдельная категория внутри сооружений — линейные объекты: линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные и железные дороги. Градостроительный кодекс выделяет их отдельно от прочих сооружений, поскольку такие объекты тянутся через несколько земельных участков и требуют особого порядка согласования. Для складского комплекса линейные объекты — это подъездные пути, сети электроснабжения и водоотведения, проходящие по территории. Их правовой статус проверяют отдельно от здания склада: повреждение или незаконная реконструкция линейного объекта создаёт риски для всего комплекса, а не только для отдельного участка сети. 

Чем отличается здание от строения и сооружения

Разница между тремя понятиями сводится к нескольким параметрам: назначению объекта, наличию людей внутри, типу фундамента и порядку регистрации.

По назначению разница видна сразу: здание рассчитано на постоянное присутствие людей — работу, проживание, хранение товаров с персоналом. Сооружение выполняет техническую функцию и людей внутри себя, как правило, не размещает вовсе или размещает временно, для обслуживания.

У строения главный критерий — капитальность. Оно может быть капитальным — тогда по характеристикам близко к зданию, — а может быть временным. Именно это определяет, попадёт объект под налог на имущество и потребуется ли разрешение на строительство. 

Сравнение по ключевым параметрам:

На практике из этой таблицы вытекает главное правило: капитальный статус объекта, а не название в договоре, определяет налоговую нагрузку и порядок оформления прав.

Виды объектов недвижимости: как определить тип конкретного объекта

Чтобы понять, к какой категории относится конкретная постройка, действуют по одному алгоритму.

1. Смотрят проектную документацию — там указано назначение объекта на этапе проектирования.

2. Проверяют технический план — документ фиксирует фактические характеристики: фундамент, площадь, этажность.

3. Запрашивают выписку из ЕГРН — реестр содержит официальный статус объекта и вид разрешённого использования.

4. При спорных случаях привлекают кадастрового инженера — специалист определяет капитальность объекта на месте, если по документам однозначного ответа нет.

Ошибка в классификации объекта дорого стоит на практике. Если капитальное здание в документах числится как временное строение, налоговая база занижается — при выездной проверке инспекция пересчитывает налог на имущество с доначислением и пенями за весь период. Встречается и обратная ситуация: временную постройку пытаются поставить на кадастровый учёт как капитальный объект, чтобы зарегистрировать право собственности, — Росреестр отказывает в регистрации, если фактические характеристики не подтверждают капитальность. Перед сделкой стоит запросить актуальную выписку из ЕГРН и сверить её с техническим планом: расхождение в статусе объекта — повод разобраться в вопросе до подписания договора, а не после. 

Может ли статус объекта измениться 

Статус объекта не зафиксирован навсегда, но изменить его простым ремонтом нельзя. Например, нельзя просто подвести фундамент под временный павильон и назвать это реконструкцией — по закону реконструкция применима лишь к уже существующим капитальным объектам. Возведение фундамента юридически будет считаться новым строительством, на которое нужно заранее получать разрешение, иначе постройку признают самостроем и могут снести. Обратный переход тоже не автоматический: снос несущих конструкций переведет здание скорее в статус разрушенного, чем временного. Любые изменения характеристик необходимо законно согласовывать, обновлять технический план и вносить данные в ЕГРН, чтобы не получить штраф или отказ в сделке.  

Почему классификация важна для сделок с коммерческой недвижимостью

Классификация коммерческой недвижимости влияет на условия почти любой сделки. При аренде тип объекта определяет, какие работы арендатор может проводить без дополнительных согласований — перепланировка в капитальном здании требует одобрения, а изменения во временном строении часто оформляются проще. При продаже неверно указанный статус объекта в договоре создаёт риск для покупателя: если постройка юридически не оформлена как капитальная, право собственности на неё может быть под вопросом.

Налог на имущество тоже напрямую связан с типом объекта — капитальные здания и сооружения облагаются налогом иначе, чем временные некапитальные конструкции. 

Страхование объекта тоже завязано на его статус. Страховая компания рассчитывает тариф исходя из капитальности постройки, материалов конструкций и фундамента — временное строение и капитальное здание попадают в разные категории риска. Если в договоре страхования объект указан неверно, при наступлении страхового случая компания может пересмотреть выплату или отказать в ней, сославшись на несоответствие фактических характеристик заявленным. 

Специалисты IBC Real Estate помогают собственникам и арендаторам коммерческих объектов заранее разобраться со статусом недвижимости и избежать подобных проблем при сделках и налоговом планировании.

Выводы

Три термина различаются не ради формальности — от правильной классификации зависят налоги, порядок регистрации и объём прав собственника. Перед сделкой с коммерческим объектом стоит проверить его статус в ЕГРН и техническом плане: это избавляет от неприятных сюрпризов на этапе оформления и в дальнейшей эксплуатации.