Налоги на коммерческую недвижимость для физлиц и бизнеса

Владелец склада, офиса или торгового помещения платит несколько видов налогов, их состав, ставки и порядок расчёта зависят от одного ключевого параметра: кто именно владеет объектом. Физическое лицо, индивидуальный предприниматель и организация работают по принципиально разным правилам, которые закреплены в Налоговом кодексе РФ.

Какие объекты относятся к коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости относят нежилые объекты, предназначенные для извлечения дохода или ведения бизнеса. Закон не выделяет понятие «коммерческая недвижимость» в отдельную категорию, но налоговый режим для таких объектов отличается от жилья.

Типичные объекты коммерческой недвижимости:

• офисные помещения и бизнес-центры;

• торговые площади, торговые центры и рынки;

• склады, производственные помещения и логистические комплексы;

• помещения под общепит и бытовое обслуживание;

• гостиницы и апартаменты, используемые для краткосрочной аренды.

Именно объекты первых двух категорий (офисы и торговые помещения) чаще всего попадают в региональные перечни, по которым налог рассчитывается по кадастровой стоимости. Это принципиально влияет на итоговую сумму платежа.

Налог на коммерческую недвижимость физического лица

Физлицо (собственник нежилого объекта) платит налог на имущество физических лиц. Правовая основа — гл. 32 Налогового кодекса РФ. Налоговую базу составляет кадастровая стоимость объекта, внесённая в ЕГРН на 1 января года, за который начисляют налог.

Ставки налога на нежилое помещение для физлиц закреплены в ст. 406 НК РФ и дифференцированы:

• 0,5% — для большинства нежилых объектов;

• 2% — для торговых, офисных объектов и помещений из региональных перечней;

• 2,5% — для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. (с 1 января 2025 года, Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ).

Конкретные ставки в пределах этих значений устанавливают местные органы власти. Москва, например, применяет ставку 2% для торговых и офисных объектов.

ФНС России самостоятельно рассчитывает налог для физлиц и направляет уведомление. Срок уплаты — до 1 декабря года, следующего за налоговым периодом. В 2026 году физлица платят налог за 2025 год.

Пример расчёта

Офис в Москве с кадастровой стоимостью 50 млн руб., ставка — 2%. Годовой налог: 50 000 000 × 2% = 1 000 000 руб. Если объект принадлежал собственнику неполный год, применяют коэффициент периода владения (КПВ) — пропорционально числу полных месяцев.

Важно! Кадастровую стоимость в Москве и Санкт-Петербурге пересматривают раз в два года, в остальных регионах — раз в четыре года. В 2025 году обе столицы провели новую кадастровую оценку, что напрямую повлияет на налоги 2026 года.

Налог на коммерческую недвижимость для ИП

Индивидуальный предприниматель платит налог на коммерческую недвижимость как физическое лицо — на основании уведомления ФНС. Однако налоговый режим существенно меняет итоговую нагрузку.

ИП на УСН (упрощённая система налогообложения) и ПСН (патентная система налогообложения) освобождены от налога на имущество по объектам, которые применяют в предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Льгота не распространяется на торгово-офисную недвижимость из региональных кадастровых перечней — по таким объектам налог платят в любом случае.

ИП на ОСНО (общая система налогообложения) платит налог на имущество по тем же правилам, что физлицо, без каких-либо льгот. При этом с доходов от аренды ИП на ОСНО уплачивает НДФЛ и НДС.

Важный нюанс: если объект включён в региональный перечень кадастровой недвижимости, ИП на любом режиме обязан уплатить налог по кадастровой стоимости — освобождение по УСН и ПСН в этом случае не работает. Перечни региональные власти обязаны утвердить и опубликовать не позднее 1-го числа очередного налогового периода (до 1 января года, на который они распространяются). 

Налог на коммерческую недвижимость для организаций

Юридические лица уплачивают налог на имущество организаций по правилам гл. 30 НК РФ. Максимальные ставки по ст. 380 НК РФ:

• до 2,2% — для объектов, облагаемых по среднегодовой остаточной стоимости;

• до 2% — для объектов из кадастровых перечней (торговые центры, офисные здания, помещения под общепит и бытовые услуги);

• до 2,5% — для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. (с 2025 года).

С 1 января 2026 года действуют новые правила по Федеральному закону от 28.11.2025 № 425-ФЗ: перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, расширен. Теперь если здание признано административно-деловым или торговым центром, все помещения в нём облагаются по кадастровой стоимости, даже если сами помещения в перечень не включены.

В отличие от физлиц, организации рассчитывают налог самостоятельно. Авансовые платежи перечисляют не позднее 28-го числа месяца, следующего за истёкшим кварталом. Годовой платёж за 2025 год — не позднее 28 февраля 2026 года.

Организации на УСН уплачивают налог на имущество только по объектам, налоговая база которых — кадастровая стоимость. По прочей недвижимости они от налога освобождены (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

Как кадастровая стоимость влияет на размер налога

Кадастровая стоимость коммерческой недвижимости — официальная оценка объекта, которую проводят государственные бюджетные учреждения по заказу региональных властей. Именно она служит налоговой базой для большинства коммерческих объектов.

Проблема в том, что кадастровая оценка нередко превышает рыночную, особенно после массовых переоценок. В Москве кадастровая стоимость после переоценки 2025 года выросла в среднем на 23%.

Оспаривание кадастровой стоимости — законный и эффективный способ снизить налоговую нагрузку. Процедура проходит в двух форматах:

• в комиссии при Росреестре (региональный уровень) — бесплатно, срок рассмотрения до 30 дней; 

• в суде — при несогласии с решением комиссии или напрямую без неё.

Для оспаривания потребуется отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости объекта на дату, по которую установлена кадастровая оценка. Успешное оспаривание снижает налог ретроспективно — с 1 января года, в котором подано заявление.

Проверить актуальную кадастровую стоимость своего объекта можно в сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости» на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru) — бесплатно, без регистрации.

Налог при продаже коммерческой недвижимости

Налог при продаже коммерческой недвижимости зависит от статуса продавца и от того, использовался ли объект в предпринимательской деятельности.

Физлицо уплачивает НДФЛ при продаже коммерческой недвижимости по прогрессивной шкале, действующей с 1 января 2025 года: 13% с дохода до 2,4 млн руб., 15% с суммы превышения. Если нежилой объект не применялся в бизнесе, действует правило о минимальном сроке владения: 5 лет (общий случай) или 3 года (наследство, дарение от близких родственников, приватизация). При соблюдении срока НДФЛ не платят.

Если объект использовался в предпринимательской деятельности, правило о минимальном сроке не действует. Продажа такой недвижимости облагается налогом при любом сроке владения (разъяснение Минфина, письмо от 24.04.2025 № 03-04-05/41400). Налоговый вычет для нежилых помещений — 250 тыс. руб. или фактически понесённые расходы на приобретение.

ИП на УСН, продающий объект, который использовался в бизнесе, включает доход в налоговую базу по УСН: ставка 6% (объект «доходы») или 15% («доходы минус расходы»). ИП на ОСНО платит НДФЛ по пятиступенчатой шкале (от 13% до 22%) и НДС 20%.

Юрлица на ОСНО уплачивают налог на прибыль по ставке 25% и НДС 22%. Организации на УСН включают доход от продажи в налоговую базу по упрощёнке.

Налоговые льготы и способы снижения нагрузки

Несколько инструментов позволяют снизить налог на коммерческую недвижимость законными методами.

• Оспаривание кадастровой стоимости — наиболее действенный инструмент для объектов, у которых кадастровая оценка превышает рыночную. Снижение кадастровой стоимости на 20–30% даёт пропорциональное снижение налога.

• Выбор налогового режима для ИП. Переход на УСН или ПСН позволяет исключить из-под налогообложения объекты, используемые в бизнесе, за исключением торгово-офисной недвижимости из региональных перечней.

• Региональные льготы. Субъекты РФ вправе устанавливать сниженные ставки или освобождение от налога для отдельных категорий объектов — инновационных, социально значимых, объектов в особых экономических зонах. Перечень льгот размещают на официальных сайтах региональных органов власти.

• Контроль регионального перечня кадастровых объектов. Если объект ошибочно включили в перечень, его можно исключить через суд или обращение в уполномоченный орган субъекта РФ.

Частые ошибки собственников коммерческой недвижимости

Первая и самая дорогостоящая ошибка — не проверять кадастровую стоимость своего объекта. Собственники годами переплачивают налог из-за завышенной кадастровой оценки, не подозревая о праве на её оспаривание.

Вторая ошибка — ИП на УСН не проверяет, включён ли его объект в региональный кадастровый перечень. Льгота по УСН на него не распространяется, и налоговая доначислит недоимку с пенями.

Третья ошибка — продажа коммерческой недвижимости с расчётом на освобождение от НДФЛ по сроку владения. Если объект применялся в бизнесе — срок владения значения не имеет, НДФЛ нужно заплатить в любом случае.

Четвёртая ошибка — юрлицо пропускает изменения в региональном перечне кадастровых объектов. Несмотря на то, что основной перечень утверждают строго до 1 января, в течение года власти могут вносить в него корректировки (например, исключая ошибочно добавленные объекты). Организации нужно отслеживать такие обновления, чтобы не переплатить или правильно рассчитать авансовые платежи. 

Итог

Налогообложение коммерческой недвижимости — многоуровневая система, где статус собственника, налоговый режим и тип объекта определяют принципиально разные финансовые обязательства. Кадастровая переоценка 2025 года в Москве и Санкт-Петербурге уже привела к росту налоговой базы, и этот рост отразится на платежах 2026 года. Своевременная проверка кадастровой стоимости, правильный выбор налогового режима и мониторинг региональных перечней позволяют держать налоговую нагрузку под контролем.