Классификация складской недвижимости: зачем она нужна и как устроена

Склад площадью 10 000 кв. м с потолками 12 метров и склад в переоборудованном ангаре — формально оба «склады», но работать в них с грузом можно совершенно по-разному. Чтобы участники рынка одинаково понимали, о каком объекте идёт речь, существует система буквенных классов — от А+ до D. Она унифицирует оценку качества объекта, делает рынок прозрачнее и служит базой для расчёта арендной ставки. Первую системную классификацию складской недвижимости для российского рынка разработала IBC Real Estate в 2017 году, а в 2023 году в неё добавили отдельный формат Light Industrial — под растущий спрос на компактные производственно-складские блоки.

Зачем нужна классификация складов

Без единой шкалы арендатор и собственник спорили бы о каждом параметре объекта индивидуально: какая высота потолков достаточна, нужен ли докам подогрев, хватает ли парковочных мест. Классификация закрывает эти вопросы заранее — присвоенный складу класс сразу сообщает, чего от него ожидать по конструктиву, инженерии и территории.

Классификация складов в России решает три практические задачи:

• задаёт единый язык описания объекта для брокеров, арендаторов и инвесторов;

• формирует ориентир для арендной ставки — чем выше класс, тем дороже аренда, но и тем ниже операционные риски для бизнеса;

• упрощает подбор объекта под конкретную задачу — от крупного дистрибуционного центра до локального склада для интернет-магазина.

Склад класса А+ и А

Склад класса А — это объект, спроектированный специально под современную логистику, а не переоборудованный из старого производственного здания. Высота потолков — не менее 10-12 метров, что позволяет ставить стеллажи в несколько ярусов и хранить товар вертикально, а не растягивать площади по горизонтали.

Требования к складу класса А включают несколько обязательных характеристик:

• ровный бетонный пол с антипылевым покрытием и нагрузкой не менее 6-8 тонн на квадратный метр;

• автоматические ворота докового типа с регулируемой высотой — минимум одни на 800-1000 кв. м площади;

• система отопления, поддерживающая температуру не ниже +14…+16°С даже при сильных морозах на улице;

• автоматическая система пожарной сигнализации и спринклерное пожаротушение;

• независимая электроподстанция с резервированием мощности у каждого здания.

Класс А+ добавляет к этому списку более строгие параметры: потолки от 12 метров, шаг колонн не менее 12 метров, два независимых въезда и выезда на территорию, а также обязательное наличие системы управления зданием (BMS) для контроля инженерных систем и безопасности. Такие склады обычно строят рядом с федеральными трассами, на расстоянии не более 5 км от магистрали — это критично для крупных дистрибуционных операторов и производственных компаний с большим оборотом грузов.

Территория вокруг здания подчиняется тем же строгим правилам, что и само сооружение: площадка должна быть огороженной, освещённой и охраняемой круглосуточно. Перед въездом предусматривают бесплатную парковку из расчёта одно машино-место на 2000 кв. м застройки, а зона маневрирования грузового транспорта перед доком делает возможным свободный подъезд фур без взаимных помех. Ширина проезда для стандартных погрузочных ворот — не менее 38 метров, а пожарные проезды по территории — не менее 6 метров, чтобы техника могла развернуться в случае необходимости. 

Склад класса B+ и B: чем отличается от класса А

Класс B — не хуже, а просто другой уровень требований, рассчитанный на менее интенсивную логистику. Здание может быть новым или реконструированным, одно- или двухэтажным — если этажей два, обязательны грузовые лифты грузоподъёмностью не менее 3 тонн.

Ключевые отличия от класса А:

• высота потолков от 6 до 8 метров против 10-12 метров у класса А;

• нагрузка на пол ниже — обычно от 5 тонн на квадратный метр;

• отопление держит температуру от +14°С, но требования к резервированию мощностей мягче;

• шаг колонн от 9 метров вместо 12.

На практике под класс B часто попадают реконструированные советские производственные корпуса, переоборудованные под современное складское использование. Такие объекты подходят компаниям, которым не критична вертикальная загрузка стеллажей на большую высоту, а важнее приемлемая арендная ставка при сохранении базовой функциональности — доков, отопления и охраны территории.

Склад класса C и D: когда аренда оправдана

Склады низших классов — это, как правило, капитальные гаражи, ангары или переоборудованные производственные помещения без специализированной складской инфраструктуры. Пол здесь обычно асфальтовый или бетонный без антипылевого покрытия, а вместо докового оборудования — простой пандус для разгрузки автотранспорта.

Виды складских помещений класса C и D закрывают конкретные задачи:

• краткосрочное хранение товара без строгих условий влажности и температуры;

• сезонное складирование, когда объём груза колеблется и не оправдывает аренду дорогого класса А;

• хранение материалов и оборудования, устойчивых к перепадам температуры.

Аренда такого объекта экономически оправдана, если бизнесу не нужна автоматизация складских процессов и высокая скорость обработки груза, например, для хранения строительных материалов или сезонных товаров с невысокими требованиями к условиям хранения.

Формат Light Industrial: отдельный класс складской недвижимости

Light Industrial — относительно новый формат, который IBC Real Estate выделила в отдельную классификацию в 2023 году. Он отвечает на конкретный запрос рынка: малому и среднему бизнесу часто не нужен целый корпус на 10 000 кв. м, а нужен блок в 500-1500 кв. м, где можно одновременно хранить товар, вести лёгкое производство и разместить небольшой офис.

Отличия формата от классических складов:

• мелкая нарезка площадей — от 500 кв. м, что недоступно в крупных распределительных центрах класса А;

• совмещение функций: производство, хранение и офис в одном блоке;

• ориентация на малый и средний бизнес, а также на компании e-commerce, которым нужен локальный пункт обработки заказов ближе к покупателю.

Формат закрывает нишу между крупными индустриальными парками и локальными помещениями свободного назначения, и спрос на него продолжает расти вместе с развитием интернет-торговли.

Сравнение классов складской недвижимости

Сводная таблица помогает быстро сориентироваться, чем классы складов отличаются друг от друга по ключевым техническим параметрам.

Инженерные системы отличаются не только температурным режимом. У складов класса А и А+ здание обслуживает система контроля и управления доступом (СКУД), а слаботочные сети строят на оптоволоконных телекоммуникациях — у класса А+ с обязательным подключением минимум двух независимых интернет-провайдеров. Если на складе применяют кислотно-щелочные аккумуляторы для складской техники, в каждом противопожарном блоке предусматривают отдельную зарядную комнату — это требование действует для классов А+, А и B. 

Разница между классами напрямую влияет на арендную ставку — объект класса А+ обходится дороже, но снижает операционные риски и логистические издержки за счёт современных инженерных систем и высокой пропускной способности доков.

Как выбрать склад: на что обратить внимание

Прежде чем сравнивать конкретные предложения, стоит сформулировать реальные потребности бизнеса — объём хранения, скорость оборота товара, требования к температурному режиму.

Практический чек-лист при выборе объекта:

• транспортная доступность — расстояние до федеральных и региональных магистралей, удобство подъезда для грузового транспорта;

• достаточное количество погрузочных доков под планируемый объём грузооборота;

• состояние инженерных систем — отопление, вентиляция, резервирование электроснабжения;

• соответствие пола нагрузке от стеллажного оборудования и техники;

• условия договора аренды — срок, индексация ставки, обязанности сторон по содержанию объекта.

Заключение

Классификация складской недвижимости работает как общий язык рынка — она экономит время на переговорах и помогает сразу понять, соответствует ли объект задачам бизнеса. Перед выбором склада стоит сверить заявленный класс с фактическими характеристиками объекта: расхождение между документами и реальным состоянием здания встречается чаще, чем кажется. Специалисты IBC Real Estate помогают подобрать склад под конкретные задачи бизнеса и оценить, оправдывает ли арендная ставка класс объекта, который рассматривает компания.