Этапы проектирования объекта в строительстве

Строительный объект начинается не с фундамента — а с бумаги. Конкретнее, с нескольких месяцев работы, которые заказчик не видит, но которые определяют всё: сроки, бюджет, качество и саму возможность получить разрешение на стройку. Пропустить один из обязательных шагов или сэкономить на предварительном этапе — значит заплатить за это вдвойне позже, уже на площадке.

Жизненный цикл проекта в строительстве устроен последовательно: каждая стадия открывает следующую, и перескочить через неё не получится. Ошибка на бумаге исправляется за дни, та же ошибка в монолите — за месяцы и миллионы рублей.

Предпроектная подготовка: с чего начинается стройка

До того как проектировщики приступят к чертежам, заказчик проходит предпроектный этап. Именно здесь принимается решение: строить или нет, что именно строить и возможно ли это вообще на выбранном участке.

Предпроектная подготовка включает два параллельных направления: экономический анализ проекта и сбор разрешительных документов. Оба критичны — без первого непонятно, выгоден ли проект, без второго проектирование просто не запустить.

Технико-экономическое обоснование

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) — первый документ, который отвечает на ключевой вопрос: стоит ли вкладывать деньги? ТЭО оценивает стоимость строительства, прогнозируемый доход, срок окупаемости и риски — по сути, это полноценный инвестиционный анализ будущего объекта в виде расчётов и выводов.

Параллельно проводят анализ участка: геологические и геодезические изыскания, проверку ограничений по виду разрешённого использования земли, оценку доступных инженерных мощностей.

Важно! Экономическая эффективность проекта и анализ рентабельности — ключевые выходные показатели ТЭО. Именно на них заказчик опирается при инициировании проекта — до того, как в него вложены серьёзные деньги. Корректировать концепцию на этапе расчётов несравнимо дешевле, чем менять проект в процессе строительства.

Исходно-разрешительная документация

Без исходно-разрешительной документации (ИРД) проектирование в строительстве не начинается. Это пакет официальных документов, который подтверждает право строить объект на конкретном участке.

Базовый состав ИРД:

• ГПЗУ — градостроительный план земельного участка (выдаёт муниципалитет, регулируется статьёй 57.3 Градостроительного кодекса РФ);

• технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям — электричество, водоснабжение, канализация, газ;

• согласования с контролирующими органами — при наличии охранных зон, объектов культурного наследия, санитарных ограничений.

Получение отдельных документов занимает 30–90 дней, поэтому планирование строительства всегда начинают со сбора ИРД — параллельно с ТЭО.

Проектирование: от идеи к рабочим чертежам

После завершения предпроектного этапа начинаются собственно этапы проектирования. 

Концептуальное проектирование — самая ранняя стадия. Здесь формируется общий облик объекта: схема генерального плана, предварительные планировки, объёмно-планировочные решения, укрупнённые технико-экономические показатели (ТЭП), 3D-визуализация. На выходе заказчик понимает, как объект будет выглядеть и сколько примерно стоить.

Следующий шаг — стадия «П» (проектная документация). Её состав определяет Постановление Правительства РФ №87 от 16.02.2008 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» (актуальная редакция — от 21.10.2025). Стадия «П» содержит архитектурное проектирование, конструктивные и инженерные решения в объёме, достаточном для прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство.

После этого проектировщик переходит к стадии «Р» — рабочей документации. Это детальные чертежи, спецификации и расчёты, по которым подрядчики непосредственно ведут строительно-монтажные работы (СМР). Рабочая документация разрабатывается в соответствии с требованиями СНиП и ГОСТ.

Важно! Стадии «П» и «Р» разрабатывают последовательно или параллельно — в зависимости от типа и сложности объекта. Параллельная разработка сокращает общий срок реализации строительного проекта, но требует чёткой координации между проектировщиком и заказчиком.

Согласование и экспертиза проектной документации

Стадия «П» проходит экспертизу проектной документации — государственную или негосударственную. Государственная экспертиза проводится Главгосэкспертизой России или региональными органами — для особо опасных, технически сложных и уникальных объектов она обязательна. Негосударственная экспертиза проводится аккредитованными частными организациями и применима для большинства коммерческих объектов.

Экспертиза проверяет нормативные требования: технические регламенты, санитарные нормы, требования пожарной безопасности. Положительное заключение — обязательное условие для получения разрешения на строительство, которое выдаёт уполномоченный орган местного самоуправления.

Отказ экспертизы — одна из самых частых причин задержек. Типичные поводы: неполный состав документации, несоответствие проекта ГПЗУ, слабая проработка разделов по инженерным системам.

Опыт IBC Real Estate: управление проектом на всех стадиях

Мы,IBC Real Estate, сопровождаем строительные проекты на всех стадиях — от концептуального проектирования до сдачи объекта в эксплуатацию. В зависимости от задач клиента берём на себя роль технического заказчика, управляем проектированием и согласованием проекта, ведём строительный контроль.

На практике при работе с офисом Huawei в БЦ «Смоленский» (7 500 кв. м) команда управляла всем проектом и строительным контролем, включая координацию работ генерального подрядчика. Для M.Video (15 000 кв. м) разработали планировочные решения, дизайн-концепцию и полный тендерный пакет архитектурного проектирования.

В сегменте индустриальной недвижимости реализованы проекты концептуального проектирования складских комплексов площадью от 90 000 до 345 000 кв. м — с разработкой ТЭО, финансового моделирования и бюджета реализации.

Для технически сложных объектов предлагаем формат fee-development — управление строительным проектом «под ключ»: концептуальное проектирование, разработка стадий «П» и «Р», функции технического заказчика, строительный контроль и контроль финансовых показателей на каждом этапе.

Заключение

Грамотно выстроенная последовательность стадий — прямая экономия бюджета и времени. Пропущенный шаг на старте превращается в дорогостоящую проблему на финише, а переделки в построенном объекте обходятся на порядок дороже, чем правки в документации.