Консалтинговая компания IBC Real Estate подвела предварительные итоги I квартала 2023 года на рынке коммерческой недвижимости в рамках пресс-бранча, который состоялся 20 марта в БЦ «Вивальди Плаза». Мероприятие прошло при участии приглашенных экспертов от девелоперских и инвестиционных компаний. В дискуссии с первыми лицами и руководителями подразделений IBC Real Estate приняли участие и поделились своим практическим видением текущей ситуации: Арджан Пайза, заместитель директора по аренде недвижимости ENKA; Сергей Лысенков, операционный директор, младший компаньон Logistics Partners; Марина Харитонова, генеральный директор Accent Capital; Алексей Смердов, инвестиционный директор PARUS Asset Management; Елена Белевцева, директор по маркетингу направления индустриально-складского девелопмента компании ПИК. Возглавил встречу генеральный директор IBC Real Estate Алексей Ефимов.
Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate открыла дискуссию темой по сегменту офисной недвижимости, обозначив, что по предварительным итогам I квартала уровень вакансии в сегменте офисной недвижимости составил: в прайм-объектах – 24,9% (+2,1 п.п.), в классе А – 13,6% (+0,8 п.п.), в классе В+ – 9,4% (-0,4 п.п.). При этом средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды в прайм-объектах показали снижение на 13%, составив 40,2 тыс. руб. (без учета НДС и ОРЕХ), в классе А – 26,1 тыс. руб. (+2%), в классе В+ – 18,4 тыс. руб. (+6%). Эксперт отметила, что на сегодняшний день определяющим фактором корректировки ставок аренды является доля свободных площадей в конкретных объектах: если у собственника заполняемость остается на высоком уровне, то запрашиваемая ставка аренды остается на докризисном уровне, в случае, когда наблюдается рост вакантности, собственник готов к корректировке в сторону снижения до 10-15%.
Говоря про перспективы спроса, Екатерина Белова озвучила свои ожидания по объему сделок в 2023 году, который может составить 1,1 млн кв. м и будет сопоставим с результатом 2022 года, который превысил отметку в 1 млн кв. м.
“Мы наблюдаем изменение портрета потенциального арендатора:
если еще 2-4 года назад «хорошим» считался запрос на 2-3 тыс. кв. м от иностранных арендаторов, то сегодня такие компании ограничиваются 50-100 рабочими местами, а самый распространенный запрос – до 1 тыс. кв. м. При этом сейчас есть запросы и на площади более 10 тыс. кв. м, которые исходят преимущественно от компаний с госучастием,” – отметила Екатерина Белова, говоря о специфике спроса.
В части нового строительства эксперт спрогнозировала, что в 2023 году будет введено 296 тыс. кв. м офисной недвижимости (на 13% ниже показателя 2022 года), уточнив, что условиях трансформации рынка объемы нового строительства определяют сегодня объекты на продажу. Так в 2023 году более 70% новых офисных площадей заявлены к реализации на продажу, в то время как еще 5 лет назад доля таких объектов не превышала 15%.
Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate представил краткий срез по сегменту складской недвижимости.
Он отметил, что ставки аренды показывают умеренный рост и составляют 5 850–5 900 руб. за кв. м в год. На их положительную динамику оказывают влияние такие факторы, как устойчивый спрос, нестабильность цепочек поставок, рост спроса со стороны инвесторов, высокая инфляция. Следствием высокого спроса и исторической активности конца 2022 года стало снижение вакансии. По итогам I квартала 2023 года доля вакантных площадей в Московском регионе будет на уровне 1,9%, а до конца 2023 года ожидается небольшое увеличение – до 2,5%.
Продолжая тему спроса Евгений Бумагин констатировал, что по итогу I квартала 2023 года объем сделок в Московском регионе составит порядка 250 тыс. кв. м, что соответствует результатам в аналогичном периоде 2022 года и является достаточно высоким значением. При этом, спикер отметил, что основным драйвером спроса сегодня по-прежнему остается онлайн-ритейл.
В части нового строительства по итогам I квартала объем в Московском регионе составит 130 тыс. кв. м, что почти на 40% меньше значения в аналогичном периоде прошлого года.
“В I квартале ввод в эксплуатацию
получили несколько объектов (Атлант Парк – 37 тыс. кв. м, Троице-Сельцо – 22,5 тыс. кв. м и др.), которые еще на этапе строительства сдали свои площади в аренду, поэтому ввод данных объектов не отразился на доле вакантных площадей. На конец 2023 года мы ожидаем завершение строительства 1,2 млн. кв. м, что схоже с 2019-2020 гг. На фоне низкой вакансии крупные запросы будут реализованы в формате built-to-suit, что вернет интерес к проектам подобного рода,” – резюмировал Евгений Бумагин.
Комментируя сегмент торговой недвижимости Евгений Саурин, руководитель проектов департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate отметил, что доля вакантных площадей в торговых центрах Москвы в марте 2023 года составила 12%, а до конца года может увеличиться до 15-17%. При этом, наиболее сложная ситуация наблюдается в новых объектах, открытых в 2021 и 2022 гг. – там уровень вакансии на март этого года составил 35%.
Объем качественных площадей на конец марта составил 25,6 млн. кв. м, в т.ч. 6,5 млн. кв. м в Москве и 19,1 млн. кв. м в регионах. В Москве в I квартале был введен в эксплуатацию только один объект – Митино Парк, в регионах на середину марта открытий не произошло. На 2023 год в Москве к вводу заявлено более 290 тысяч квадратных метров, большая часть из которых будет представлять собой крупные уникальные объекты, в регионах – 250 тыс. кв. м.
“На рынке отмечается интерес девелоперов
к мультиформатным проектам, которые обусловлены изменением потребительских практик, а также государственными инициативами, нацеленными на стимулирование застройщиков жилья, что смещает фокус, в том числе и жилых девелоперов, к развитию формата ритейла в составе ЖК или ТПУ,” – подытожил Евгений Саурин.
Темой, которая консолидировала все предыдущие разделы, стали инвестиции. Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate отметил, что объем инвестиционных сделок в недвижимости в январе-марте 2023 года вырос на +27% г/г и составил 122 млрд руб. Исход иностранных инвесторов с российского рынка продолжается. Доля сделок по продаже активов в РФ с начала года составила 29% от общего объема инвестиционных сделок (в 2020 году этот показатель был на уровне 22%). В доступе к приобретению появляются объекты от иностранных собственников, которые ранее на рынке не маркетировались, в частности – объекты производственной недвижимости.
“Сегодня мы наблюдаем изменения
в подходе к поиску инвестиционных идей. Инвесторы активно интересуются покупкой дистресс-активов и проектов с большим потенциальным апсайдом. Растет привлекательность новых форматов недвижимости, таких как объекты Light-industrial, дата-центры, объекты коммерческой недвижимости (БЦ и ТЦ), реализуемые жилыми девелоперами в рамках КРТ,” – резюмировал Микаэл Казарян.
