Согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных на офисном рынке Москвы в 3 квартале 2022 года, сократился на 38%, по сравнению аналогичным периодом прошлого года, и составил 216 тыс. кв. м. В целом за январь-сентябрь 2022 года данный показатель достиг 738 тыс. кв. м, что на 26% ниже, чем в 2021 году, но все еще превышает значения кризисного 2020 года. Аналитики компании отмечают, что даже в случае традиционно высокой активности в 4 квартале, объем спроса по итогам года не превысит отметки в 1 млн кв. м.
“На фоне сентябрьских событий
игроки рынка уже начали пересматривать свои планы. Часть сделок новой аренды, которые активно шли до 21 сентября, в настоящий момент приостановлены. Компаниям необходимо время, чтобы понять, смогут ли они адаптироваться к новой реальности, что будет с персоналом, кто будет работать удаленно и, соответственно, какая площадь будет необходима в новых условиях. Мы не исключаем, что в ряде еще не подписанных сделок арендаторы захотят пересмотреть ранее согласованные условия. Высокое давление внешней неопределенности сохраняется. Мы не ожидаем восстановления индикаторов рынка вплоть до 2024 года», – комментирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.”
Динамика объема спроса на офисном рынке Москвы
Лидерами в объеме транзакций по итогам 3-х кварталов 2022 года стали компании, предоставляющие услуги населению (21%), строительные компании (19%) и компании бизнес-услуг (15%). Спецификой текущего кризиса является то, что практические все сделки (96%) – это расторжение договоров аренды.
В части нового строительства, по итогам 3 квартала 2021 года объем ввода офисных центров в Москве составил 172 тыс. кв. м, что более чем в 3 раза превышает аналогичный показатель предыдущего года (54 тыс. кв. м) и является максимальным значением с 2015 года. В 3 квартале было завершено строительство ключевых офисных зданий, заявленных к вводу в 2022 году, в т.ч.: БЦ AFI Square (GLA – 78 тыс. кв. м), БЦ Comcity Bravo (GLA – 62 тыс. кв. м), завершена реконструкция бывшего здания Минэкономразвития на Овчинниковской набережной оператором гибких пространств Flexity (GLA – 18 тыс. кв. м). Суммарный объем по итогам 9 месяцев этого года составил 209 тыс. кв. м.
До конца этого года планируется ввод еще 138 тыс. кв. м офисных площадей, более половины которых будут представлены объектами под конечных пользователей. Совокупный годовой объем нового предложения составит 347 тыс. кв. м. В 2023 году аналитики IBC Real Estate ожидают значительное снижение показателя – его значение не превысит 250-300 тыс. кв. м.
Активное увеличение доли свободных площадей в офисных зданиях Москвы, которое прогнозировалось в марте, после изменения геополитической ситуации, оказалось достаточно плавным. По итогам 3 квартала 2022 года доля вакантных площадей в целом по Москве составила 12,2%, что на 0,2 п.п. выше показателя конца июня 2022 года. Значительный рост вакансии в 3 квартале зафиксирован только в классе А – до 12,7% (+0,9 п.п.), в классе В+ показатель остался на уровне 2 квартала и составил 9,4% (-0,1 п.п.).
“По нашим прогнозам, к концу года общий показатель вакантности
не покажет серьезного роста и остается на уровне 13%. В классе А изменения могут оказаться более ощутимыми, ввиду принятия окончательного решения о закрытии бизнеса со стороны иностранных арендаторов. Однако доля вакантных площадей не превысит 15%», – отмечает Екатерина Космарская, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate.”
Арендные ставки пока по-прежнему демонстрируют стабильность. В 3 квартале 2022 года значения средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды колебались в пределах 1-2% и на конец сентября составили в премиальных зданиях 46,8 тыс. руб./кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в зданиях класса А в центральном деловом районе – 41,2 тыс. руб./кв. м в год, а в целом по Москве – 26,1 тыс. кв. м/кв. м в год. В классе В+ средняя арендная ставка составила 16,8 тыс. руб./кв. м в год. Дальнейшая динамика ставок аренды будет варьироваться в зависимости от качества и позиционирования объектов, их локации и запаса финансовой прочности каждого собственника. По итогам 2022 года ставки аренды покажут снижение в диапазоне 5%. Минимума индикатор достигнет в 2023 году.
