Динамика объема инвестиционных сделок в производственно-складском сегменте,
млрд долл.
“В настоящий момент институциональные инвесторы
относятся с большим энтузиазмом и оптимизмом к новым складским проектам built-to-suit, несмотря на существенный рост строительных затрат и ставок аренды. В особенности интересны проекты около- и внутригородской логистики в сегменте e-commerce не только Москвы, но и в других экономически развитых регионах. Обусловлено это различными факторами, включая надежность арендаторов, высокое качество новых объектов и тщательно подобранные локации. Ряд стратегических инвесторов также рассматривают приобретение подобного рода активов с целью создания платформы долгосрочных инвестиций для розничных инвесторов», - говорит Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель группы по инвестициям JLL.
Дальнейшая привлекательность коммерческой недвижимости серьезно зависит от роста стоимости заемного финансирования и доходности от вложений в безрисковые инструменты. Вероятный дальнейший рост ключевой ставки будет оказывать негативное влияние на объем инвестиций в недвижимость в среднесрочном периоде. По прогнозу JLL, объем инвестиционных сделок по итогам 2021 года составит 4,5-4,7 млрд долл.
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд долл.*
По оценкам Банка России к середине 2021 года российская экономика достигла допандемийного уровня и возвращается на траекторию сбалансированного роста. Однако в России существует риск сохранения повышенной инфляции в долгосрочном периоде. На этом фоне ЦБ РФ в течение 3-го квартала дважды повышал ключевую ставку до 6,75%. При этом до конца года дальнейший рост также не исключен.
Эта ситуация напрямую влияет и на ожидаемую доходность от инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости. На протяжении всего периода пандемии мы наблюдали снижение ставок капитализации в сегменте складской недвижимости, что было вызвано высоким спросом на склады и низкой стоимостью заемного финансирования. Однако, впервые с конца 2014 года, в 3-м квартале 2021 года мы наблюдаем рост ставок капитализации на 0,25 п.п. во всех сегментах недвижимости. На данный момент ориентиром для рынка, по нашим оценкам, являются ставки капитализации в Москве в диапазонах 10-11,25% для складов, 8,75-10,25% для офисов, 9,5-10,75% для торговых центров; в Санкт-Петербурге – 10,25-11,75% для складов, 9,25-11,25% для офисов, 10-11,75% для торговых центров.
Инвесторы по-прежнему проявляют большой интерес к площадкам под застройку жилых проектов, по итогам 9 месяцев 2021 года лидером в объеме транзакций стал сегмент жилой недвижимости, на долю которого пришлось 58%. На втором месте находится сектор складской недвижимости, доля которого достигла 18%.
Что качается распределения инвесторов по стране происхождения, доля международных инвесторов в общем объеме транзакций сохраняется на минимальном уровне. За январь-сентябрь 2021 года доля подобных сделок составила 2%, отражая глобальный тренд уменьшения объема иностранных инвестиций в мире на фоне пандемии. Однако до конца года мы ожидаем закрытия еще нескольких знаковых сделок с иностранным капиталом.
