“Мы видим высокий интерес
к приобретению объектов недвижимости и земельных участков, который сохраняется несмотря на третью волну заболеваемости. Как и ожидалось, основная часть инвестиционной активности придется на вторую половину года, – говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в России. – Безусловно, риск дальнейшего усиления антиковидных ограничений влияет и на поведение инвесторов, однако мы сохраняем прогноз объема инвестиционных сделок в 2021 году на уровне 4,5-5,0 млрд долл.”
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд долл.*
Дополнительный фактором, который может несколько сдерживать инвестиции в недвижимость, является растущая стоимость заемного финансирования. На фоне растущей инфляции, которая существенно превышает целевой ориентир, ЦБ РФ за последний квартал дважды поднимал ключевую ставку. На настоящий момент она составляет 5,5%. Однако есть основания полагать, что, если не произойдет резкого замедления инфляции и экономической активности на фоне третьей волны, динамика роста стоимости заемного финансирования продолжится в краткосрочном периоде. Тем не менее, если ключевая ставка удержится в пределах 6%, влияние на инвестиционную активность в секторе недвижимости будет не очень значительным.
Во 2-м квартале 2021 года ожидаемый уровень доходности премиальных объектов недвижимости изменился незначительно. Мы продолжаем наблюдать снижение ставок капитализации в складском сегменте на фоне высокой активности со стороны инвесторов, которые ориентируются на спрос конечных пользователей к складам. На данный момент ориентиром для рынка, по нашим оценкам, являются ставки капитализации в Москве в диапазонах 9,75-11% для складов, 8,5-10% для офисов, 9,25-10,5% для торговых центров; в Санкт-Петербурге – 10-11,5% для складов, 9-11% для офисов, 9,75-11,5% для торговых центров. Мы прогнозируем до конца года снижение ставок капитализации в складском сегменте, стабильность в офисах и вероятный рост в секторе торговой недвижимости.
В 1-м полугодии 2021 года сохранялся устойчивый интерес инвесторов к площадкам под застройку жилых проектов – доля инвестиций в сектор жилой недвижимости составила большую часть транзакций этого периода (63%). На втором месте находится сектор складской недвижимости, доля которого достигла 14%. Стоит отметить, что первые шесть месяцев 2021 года было закрыто 10 инвестиционных сделок в данном сегменте, против 3-х за аналогичный период 2020 года. Сохраняется спрос и на офисные объекты, объем инвестиций в этот сегмент составил 152 млн долл. по итогам 2-квартала и 214 млн долл. по итогам полугодия.
Крупнейшей транзакцией 2021 года в коммерческом секторе Московского региона стала сделка по продаже логистического комплекса «Север-4». Также стоит отметить приобретение компанией «ВТБ Капитал Инвестиции» части бизнес-центра Skylight.
Структура инвестиционных сделок на рынке недвижимости России по секторам
“В июне была закрыта крупнейшая за всю историю офисного рынка Санкт-Петербурга сделка
по продаже бизнес-центра класса А Technopolis, консультантом которой была компания JLL. Кроме того, среди инвестиционных сделок в Санкт-Петербурге можно отметить продажу складского комплекса Nordway и покупку компанией ПИК части жилого проекта Ligovsky City у Glorax Development, – комментирует Микаэл Казарян, член Совета директоров, руководитель Группы по инвестициям компании JLL. – В целом же доля Северной столицы в инвестициях в недвижимость в России составила 45% по итогам первых 6-ти месяцев 2021 года.”
Глобальный тренд сокращения активности международных инвестиций также наблюдается и в России. Все сделки 1-го полугодия 2021 года в России совершены с использованием российского капитала. Однако интерес иностранных инвесторов сохраняется, и мы ожидаем закрытия ряда знаковых сделок с иностранным капиталом до конца 2021 года.
