Аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate подвели итоги 3 квартала 2022 года на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга и зафиксировали замедление темпов прироста вакансии, которая к концу отчетного периода составила 3,1%, что лишь на 0,4 п.п. выше значения 2 квартала. Текущее предложение представлено небольшими площадями – в среднем 5,5 тыс. кв. м., крупные блоки практически отсутствуют. Специалисты компании отмечают, что до конца года значительного увеличения доли свободных площадей ожидать не стоит, однако уже в начале 2023 года ситуация изменится: на фоне низкого спроса, в эксплуатацию продолжат вводиться объекты с вакантными площадями и это будет стимулировать рост такого предложения.
Санкт-Петербург, как ключевой транспортный узел, связывающий Северо-Западный Федеральный округ с другими регионами России, находится под давлением. Во-первых, это снижение экспорта-импорта с граничащими странами и фактически потеря роли ключевого транспортного узла на пути в Европу. Во-вторых, в связи с географической удаленностью от новых перспективных направлений, выход на альтернативные рынки сбыта для предприятий СЗФО предполагает наибольшие логистические затраты, чем для других регионов. На структуру спроса в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга исторически оказывала влияние экономическая специфика СЗФО – значительную долю всех купленных и арендованных площадей составляли производители и логисты. За последние 7 лет на них пришлось 17% и 26% совокупного спроса соответственно. Такие показатели существенно превышают средние по стране значения: для производителей – на 5 п.п., для логистических операторов – на 9 п.п. И именно эти категории арендаторов является сегодня наибольшей зоной риска.
На фоне ухудшения деловой конъюнктуры многие арендаторы складского рынка СПб ожидают значительных дисконтов со стороны собственников складских объектов, однако сегмент стабилен. Вакансия сохраняется на низком уровне, а ставки аренды показывают незначительную коррекцию – по итогам 3 квартала 2022года для введенных в эксплуатацию свободных помещений средняя ставка аренды без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС составляет 5 500 рублей за кв. м в год.
“К октябрю мы видим, что рынок складской недвижимости стабилен,
спада практически не произошло. Арендаторы отдают предпочтение хранению впрок и не отказываются от площадей, в то время как собственники продолжают достраивать и спекулятивные, и BTS проекты. В 4 квартале активность на рынке региона будет поддерживаться традиционной сезональностью, но в 1-2 квартале следующего года, на фоне трансформации экономической конъюнктуры, в структуре спроса мы ожидаем изменений», – комментирует Андрей Амосов, руководитель петербургского филиала IBC Real Estate.
С начала года объем нового строительства составил 180 тыс. кв. м, что на 24% превышает аналогичный показатель прошлого года. В 3 квартале 2022 года на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга введено в эксплуатацию 116 тыс. кв. м. Крупнейшими новыми объектами стали: здание №3 в PNK парке Шушары 3 (60 тыс. кв. м) и здание для компании Estel, построенное в PNK парке Софийская КАД (26 тыс. кв. м). Согласно прогнозам аналитиков IBC Real Estate, до конца года объем новых площадей может достигнуть 250 тыс. кв. м преимущественно за счет ввода в эксплуатацию двух первых очередей РЦ OZON Бугры. В остальном ближайшие два года в регионе будут достраиваться объекты, строительство которых началось еще до февральских событий.
“Сегодня мы наблюдаем массовый выход международных компаний
из своих активов в регионе, в то время как отечественный бизнес на фоне отсутствия новых рынков сбыта вынужден увеличивать запасы и, из-за целого ряда проблем с поставками, сократить объемы производства. В среднесрочной перспективе адаптация бизнеса и сохранение сбоев в цепочках поставок приведут к тому, что действующие арендаторы будут удерживать складские площади, в связи с чем, резкого высвобождения мы не увидим. Однако в долгосрочной перспективе низкий экономический потенциал приведет к снижению нового спроса на складские объекты в Санкт-Петербурге,” – прогнозирует Андрей Амосов, руководитель петербургского филиала IBC Real Estate.
Изменение внешнеэкономической конъюнктуры и географии бизнеса оказывает сейчас значительное давление на деловую активность в регионе. Дальнейшая динамика развития сегмента будет зависеть от скорости адаптации компаний, для которых прежние рынки сбыта оказались недоступны, а стоимость логистики на новые – многократно возросла. Санкт-Петербург обладает большим производственным потенциалом, стимулом для которого может стать внутренний спрос и переориентация производств на отечественного потребителя. Перед регионом встает новый большой вызов, и на решение этих стратегических вопросов бизнесу совместно с органами государственной власти и программами поддержки потребуется время.
