По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, доля свободных площадей в офисах Москвы за последние 3 месяца выросла до 12% (+0,6 п.п.), что стало максимальным показателем со 2-го квартала 2021 года.
В большей степени текущие изменения в экономике отразились на офисах класса А, где доля вакантных площадей по итогам 2-го квартала достигла 11,8% (+1,3 п.п. марту 2022 г.). Наибольший рост вакантности был отмечен в Центральном деловом районе в границах Бульварного кольца (+4,7 п.п. до 21,1%) и в Белорусском деловом районе (+4,1 п.п. до 16,3%). Данный рост обусловлен сокращением присутствия в России представительств крупных международных компаний, которые выступали ключевыми арендаторами деловых районов.
В офисах класса В+, где арендаторами в основном выступают небольшие российские компании, изменение уровня вакантности оказалось не столь значительно. По данным на конец июня 2022 г. пустует 9,5% площадей (+0,6 п.п.).
До конца 2022 года мы ожидаем дальнейший рост вакантности до 16-18% в среднем по рынку и до 18-20% в классе А за счет сокращения площадей, занимаемых иностранными компаниями, и умеренной активности локальных игроков.
Динамика доли вакантных площадей на офисном рынке Москвы
Источник: IBC Real Estate
Сдерживающим фактором роста доли вакантных площадей, в особенности в офисах класса А, являются долгосрочные договоры аренды, расторжение которых предусматривает выплату штрафов. Помимо уже свободных площадей, мы наблюдаем увеличение так называемой скрытой вакантности – тех помещений, которые компании предлагают в субаренду. По данным на конец июня 2022 года объем площадей, предлагаемых в субаренду или по переуступке прав аренды, составил 210 тыс. кв. м, и еще около 100 тыс. кв. м уже заявлены к освобождению до конца года.
“С конца февраля
многие арендаторы поставили проекты «на паузу», рынок замер и компании наблюдали за развитием событий. Сейчас уже мы можем говорить о нескольких стратегиях клиентов в зависимости от ситуации, – комментирует Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate. – Мы видим, что некоторые иностранные компании закрывают офисы и уходят из России и они вынуждены договариваться с арендодателем об одностороннем расторжении договора. Другая ситуация – выход зарубежных акционеров и продажа бизнесов российским партнерам, то есть локализация. В зависимости от степени поддержки штаб-квартиры и готовности покрытия текущих арендных платежей принимается решение об оптимизации офисных площадей или сдаче их в субаренду. Подобная стратегия наблюдается и у компаний, временно приостановивших ведение бизнеса в России. Что касается российских игроков, то они также подверглись влиянию текущей экономической ситуации и начали искать способы оптимизации затрат”.
В текущих условиях новые проекты на ранних стадиях реализации девелоперы приостанавливают, а те, которые находятся на продвинутом этапе строительства – стараются завершить, но ожидается перенос сроков ввода на полгода-год. Во 2-м квартале 2022 года в эксплуатацию было введено 2 здания класса B+: офисное здание в МФК «Прайм Тайм» и бизнес-центр «Тренд Лайн», суммарной арендопригодной площадью 24 тыс. кв. м. Общий прирост офисов с начала года составил 37,6 тыс. кв. м, что является минимальным значением с 2017 года за полугодие.
Изначально девелоперы заявляли завершение в 2022 году строительства 755 тыс. кв. м качественных офисных площадей, однако мы прогнозируем, что будет введено не более 200 тыс. кв. м. Это на 65% ниже значения прошлого года.
Динамика нового предложения на офисном рынке Москвы
Источник: IBC Real Estate
Арендные ставки пока демонстрируют стабильность. Во 2-м квартале 2022 года показатели оставались в следующих диапазонах: в премиальных зданиях – 40-55 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в бизнес-центрах класса А – 20-40 тыс. руб. за кв. м в год, а в классе В+ – 10-25 тыс. руб. за кв. м в год.
“В настоящее время
мы не наблюдаем изменений запрашиваемых ставок аренды. Арендодатели по-прежнему маркетируют свободные площади по ставкам начала 2022 года, когда вакантность была на низком уровне», – комментирует Екатерина Космарская, заместитель руководителя департамента исследований компании IBC Real Estate”.
Текущие арендаторы продолжают платить аренду, поскольку большинство договоров были подписаны на срок 3-5 лет. По мере высвобождения площадей и роста вакантности, а также увеличения конкуренции за арендатора между девелоперами, арендные ставки пойдут вниз. Однако, это падение не будет значительным, так как необходимо учитывать баланс между стоимостью аренды и стоимостью строительства, которое существенно выросло в течение последнего года. В краткосрочной перспективе до года прогнозируется снижение на 5%, а в отдельных объектах – до 10-15%.
