С июля-августа мы фиксируем рост деловой активности в сегменте: бизнес адаптируется к меняющимся внешним условиям, игроки рынка начинали искать новые возможности на фоне ухода международных компаний. Фактически половина объема сделок с начала года пришлась на третий квартал. Итак, по итогу 9 месяцев сумма купленных и арендованных площадей составила 857 тыс. кв. м, 426 из которых было подписано в июле-сентябре.
При этом спрос все еще остается под давлением, до конца года совокупный объем сделок составит около 1,1 млн кв. м, что станет наименьшим значением за последние 11 лет. Текущие макроэкономические прогнозы не предполагают улучшения ситуации в 2023. На основании прогноза Минэкономразвития и опыта прошлых кризисов мы ожидаем, что нижняя точка спада рынка придется на середину 2023 года, рост бизнес-активности мы увидим во второй половине 2023, однако в заметном приросте сделок по аренде, продаже и строительству это отразится только в 2024 году.
Новое строительство. С начала года в Московском регионе было введено в эксплуатацию 994 тыс. кв. м, что стало максимальным значением с 2014 года. Основная причина роста индикатора – рекордный спрос в 2020-2021 гг.
47% нового строительства представлено четырьмя крупнейшими объектами: две фазы РЦ OZON в PNK Парке Пушкино 2 (135 тыс. кв. м каждое здание), РЦ Wildberries Электросталь (108 тыс. кв. м) и РЦ X5 Group Новая Рига (89 тыс. кв. м). До конца года мы ожидаем, что объем ввода достигнет 1,6 млн кв. м, это станет рекордным значением за последние 8 лет.
В 2023 году ситуация изменится. Мы ожидаем, что объем нового строительства составит не более 900 тыс. кв м. Снижение индикатора будет связано со снижением спроса, ослабеванием деловой активности и приостановкой ряда проектов на фоне сохраняющейся внешней неопределенности. Достраиваться будут объекты под заказчиков, подписанные в 2021 году, а также спекулятивные объекты, находящиеся на сегодняшний день в фазе активного строительства.
Доля свободных площадей к концу сентября достигла уровня в 4,4% (с учетом субаренды) и замедлила свой рост.
До конца года мы ожидаем, что вакантность составит 5%, а в 2023 году увеличится до 6,5%. Прогноз доли свободных площадей на конец 2022 и 2023 гг. был пересмотрен в сторону снижения в связи с возрастающим уровнем внешней неопределенности. Риски очередных сбоев в цепочках поставок – одна из основных причин, почему арендаторы не готовы массово отказываться от площадей. Однако ухудшение макроэкономической обстановки и самочувствия бизнеса на фоне продолжающегося спекулятивного строительства неминуемо отразятся на росте показателя.
На фоне слабой коррекции вакансии и высокой инфляции запрашиваемые ставки аренды* будут стабильны. По итогу сентября средневзвешенная ставка аренды для введенных в эксплуатацию свободных помещений составила 5 600 рублей за кв. м в год без учета НДС, что все еще превышает среднее значение конца 2021. При этом ставки неоднородны и варьируются в зависимости от множества факторов: удаленности объекта от МКАД, размера портфеля собственника, текущей ситуации арендодателя по вакансии, количество международных компаний-арендаторов в портфеле (как потенциальная зона риска).
“Ситуация меняется ежемесячно,
горизонт планирования сжат, мы опираемся на умеренно-оптимистичные прогнозы регуляторов и видим стабильность сегмента, несмотря на все потрясения. Можно смело предположить, что увеличивается роль государственной поддержки бизнеса, конкретные меры этой поддержки окажут большое значение на сохранение деловой активности. Развитие новых логистических хабов на юге и востоке страны, открытие первых бондовых складов, развитие параллельного импорта будут новыми трендами, о которых мы будем все больше говорить в следующем полугодии». - комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate”.
“Спрос в сегменте
будет находиться под давлением ближайший год. Конъюнктура рынка и настроения бизнеса высоко волатильны. С одной стороны, нарастающая неопределенность стимулирует арендаторов удерживать складские запасы и, как следствие, площади, с другой – бизнес, как и следовало ожидать, сжимается и трансформируется. Дальнейшее развитие сегмента зависит от внешних факторов, в своих прогнозах мы отталкиваемся от базовых позиций регуляторов, однако сценарные прогнозы никто не отменял, риски продолжают сохраняться» - комментирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate”.
